物业管理工作手册大全.doc

第一篇：物业管理流程 第二篇：物业作业指导书 第三篇：物业管理案例汇编 第四篇：物业接管验收手册 物业接管前期工作流程图 No Yes 物业前期接管工作流程 签订《物业管理委托合同》 由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。 委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员 由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。 招聘各部门经理、主管、员工 综 合 部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名； 财 务 部：经理1名、会计1名、出纳1名； 管 业 部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、 前台接待2名； 保 卫 部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班1－2名）、保安员4名（含领班1－2名）； 工 程 部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）； 建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。 说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。 “公司初期人员架构图”附后 筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案 各部门共同汇编的文件： ⑴．《房屋使用、管理、维修公约》 ⑵．《房屋质量保证书》 ⑶．《房屋使用说明书》 ⑷．《房屋交付（入住）通知》 ⑸．《入伙授权书》 ⑹．《业主（使用人）服务指南》 ⑺．《装修管理规定》 ⑻．《办理装修流程说明》 ⑼．《治安、消防协议书》 ⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》 ⑾．《二次装修协议书》 ⑿．《业主联络资料登记表》 ⒀．《收楼须知》 ⒁．《物业管理费收费标准》 ⒂．《公约承诺书》 备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到上海市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。 建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。 2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。 △ 综合部 编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。 制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。 制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。 制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。 制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。 制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。 制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。 制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。 制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。 制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。 制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。 制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。 制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。 联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。 制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。 制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。 △ 财务