第二章个人二手房贷款管理办法.doc

中国光大银行个人二手房屋贷款管理办法 第一节 总 则 第一条 为适应我国房屋二级市场发展的需要，规范个人二手房屋贷款业务操作流程，规避信贷风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》，银行监管部门的《贷款通则》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，房地产行政主管部门的《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等有关法律、法规以及《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》，制定本管理办法。 第二条 本办法所称个人二手房屋贷款，是指我行运用信贷资金，在借款人以其所购房屋作为抵押物和/或提供其他我行认可的担保的前提下，向在中国大陆境内房屋二级市场购买二手房屋（包括住房、商用房,下同）的借款人发放的人民币贷款。 第三条 本办法所称二手房屋是指已取得房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明，可在房屋二级市场上进行交易的各类型房屋。 第四条 本办法适用于我行所属分（支）机构（以下简称贷款人）经办的个人二手房屋贷款业务。借款人指符合本办法第二章“贷款的对象和条件”所规定的向我行申请个人二手房屋贷款的自然人。 第五条 本办法中抵押物与我行各分（支）机构原则上须在同一城市, 如抵押物在同省地级市（长江三角洲地区可放宽至县级市）市区范围内的，可对同一楼盘、借款人达到一定规模的团体客户办理按揭贷款业务，此类业务须由各分（支）行风险总监审批。 第二节 贷款的对象和条件 第六条 贷款对象 年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。 第七条 借款人必须同时具备下列条件 （一）具有合法身份，能提供身份证和户口簿或护照、军官证等，其中，对于港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明(境外个人车位贷款车位贷款 我行所属分（支）机构在确定贷款期限时，应在综合考虑借款人的年龄、经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、房龄等因素的基础上，合理确定贷款期限。 （一）个人二手住房贷款的期限最长不超过30年； （二）二手车位按揭贷款车位与购买的房房屋所有权证在发放个人贷款前应对房进行，对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘重点关注评估）评估停车位拥有独立产权，可单独房屋所有权证，也可与购买的房合并房屋所有权证 第十五条 贷款的调查、审查、审批。 （一）对借款人授信调查。贷款人客户经理应当负责审定上述材料的完整性、真实性、合法性。对需要现场核实的事项，必须双人现场核实(标准化产品参照相关规定执行)。另外主协办人员必须至少直接与借款人及卖方（包括房屋共有权人）面谈一次，从而充分了解借款人的基本情况及其贷款用途的真实性。 对于商用房贷款。客户经理应根据借款人购买商用房用途（出租或经营），对商用房的商业氛围、经营前景、借款人从业经验等方面有针对性的进行调查并撰写单独的授信调查报告。 贷款人客户经理对授信初步审查合格的借款人，应组织我行认可的评估机构对二手房屋和/或抵押房屋进行价值评估。 （二）授信调查要点： 1、交易行为真实性的调查 通过与借款人和卖方面谈，以及借款人亲属固定电话的调查核实，充分了解交易双方是否为亲属、朋友等关系，交易的真实目的是否为通过形式上的产权变更套取银行贷款资金。 2、借款人第一还款来源的调查。 （1）通过行业收入水平分析、电话或上门调查核实开具收入证明单位，了解借款人收入证明的真实性。 ①薪金、工资收入证明，如单位出具的收入证明或工资单或个人收入调节税税单或代发工资存折； ②自雇人士可提供经营收入证明，如营业执照、验资报告、股东分红决议、税单等； ③房屋租赁合同及税单、股权分红税单等。 （2）借款人家庭资产、负债情况，借款人须提供相应的资产证明自身经济实力，如房屋产权证、银行存款、我行及他行贷款等资料。 （3）通过中国人民银行个人信用信息基础数据库或其它数据信息系统、我行个贷系统，查询借款人在银行有无不良贷款记录、借款人房贷次数和其他负债情况。 （4）贷款人客户经理应着重考核借款人还款能力。原则上应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%(含)以下，月所有债务支出与收入比控制在55%(含)以下。 　　房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入 　　所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入 上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入。 （5）通过中国人民银行个人信用信息基础数据库或其它数据信息系统、