西安曲江城市花园房地产项目可行性研究报告.doc

西安·曲江城市花园 可 行 性 研 究 报 告 西安曲江城市花园房地产开发有限公司 2005年5月 目 录 第一章 总 述 项目简介 区域环境简介 宗地环境简介 第二章 项目开发环境分析 宏观经济环境分析 西安房地产开发环境分析 曲江房地产开发环境分析 第三章 项目开发定位及总体规划 项目开发SWOT分析 目标客户群选择 项目定位 项目总体开发规划 第四章 项目销售策划及计划 总体销售策划说明 营销阶段策划 项目销售计划 工程建设计划 第五章 结论 第一章 总 述 一、项目简介 项目名称：曲江城市花园 开发单位：西安曲江城市花园房地产有限公司 项目地址：西安市城南曲江新区，三环路内及辅道北侧，天昊房产开发的曲江春晓园南侧，情侣路西侧。 基本指标：宗地方正，建设净用地面积约63亩,其余指标如下： 容积率 2.5 建筑密度 ≦30% 绿化率 35% 建筑高度 ≦36米(部份可达80米) 开发规划：进行住宅开发，住宅以小高层为主，营造精致高尚生活社区。 二、区域环境简介 西安是一座世界历史文化名城，是我国西北地区的金融、商贸、信息中心及交能枢纽。截至2003年底，西安市总人口71658万，其中中心城市人口30997万，中心城市流动人口100多万，实际居住人口400万左右。中心城市用地规模为3972平方公里。据规划预测，至2020年，西安市中心城市人口将到600万，西安城镇建设用地总规模将到850平方公里。位于西安南郊大雁塔东侧，曲江新区位于城南核心区域，不仅是西安市中央商务区的有机组成部分，也是城南区的重要功能支撑，承担着极其重要的城市功能。 曲江新城拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，东起马鸣路，西至翠华南路、纬一街、长安南路南段，北起小寨东路、西影路，南至雁塔区南界址。规划面积约47平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。 2、功能定位和分布 曲江新城的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。 以上四大功能耦合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，行政商务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。 3、旅游产业布局 曲江新城旅游产业布局规划，将依据地形地貌和城市建成区现状，拟形成“一个中心、三条轴线、五点联动”的文化型、观光型、休闲型、度假型、商贸型的综合性旅游新格局。其以大雁塔为起点，建设风貌、建筑风格和项目摆布从古及今，由北向南、并向东依次推进。 （1）一个中心 以大雁塔为中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商贸为主题，目标客户以国内市场为主、海外市场为辅。 （2）三条轴线 景观大道——历史文化、都市风情轴线。 延伸方向为大雁塔正南：大雁塔——雁塔南路——会展中心——政务中心——韦曲科技园。 游览走廊——旅游、观光、休闲、人文轴线。 延伸方向为大雁塔东南：大雁塔——芙蓉园——世界风情园——生态林——杜陵。 博览干线——民居、民风、科技发展体验轴线。 延伸方向为大雁塔正东：大雁塔——民俗博览园——科技教育产业区。 （3）五点联动 将大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博览园五个项目群，通过景观大道、游览走廊、博览干线和两条高尚生活示范街区围合联系起来，形成“雁塔题名、盛唐风韵、曲江流饮、杜陵远眺、乐游村艺”等特色鲜明的景观集合体系。 4、实施步骤 曲江新城的建设分三步走： 第一步，即2003年到2005年，建成大雁塔周边1000亩佛教文化区、大唐不夜城和中国旅游商品基地商贸区、芙蓉园水景旅游区、中央政务区，全面完成现度假区规划范围内（15.884年建成，使一批有重大影响的旅游观光项目聚集成群，达到规模带动效应。 第二步，即2006年到2008年，基本建成包括科技教育产业区、景观住宅区、杜陵生态园林区、“乐游原”民俗博览区和农村安置区的五大区域 第三步，即2009年到2011年，全面完成系统建设，提升管理水平、文化品位、服务质量和国际知名度，将曲江建设成为特色鲜明的国际旅游中心之一，成为我市“国际旅游名城”中最具特色的重要景区。 从以上曲江规划结合本案所处地理位置看，本案正处于曲江规划的示范住宅核心区内，西接曲江政务中心，周边被多个住宅及旅游项目所包围，地理位置十分优越。因此地段发展潜力巨大，有着广阔的升值空间。 2004年，曲江新区加大了城市建设的投入，政府斥资114亿元人民币倾力打造新区，大力进行城市基础设施建设，力促新区各项事业快速、协调、健康发展。在《西安市2004-2020年城市总体规划修编大纲》得天独厚自然风光，历史风貌，西安旅游业和房地产业有机结合御花园、湖滨花园2003年西安国内生产总值940.35亿元，比年同期增长13.5%其中第一产业增加