购物中心广州天河城广场.doc

最佳购物中心产品操盘标本（天河城广场） 在一片草地、苗圃上打造出一个世界上人流最旺的购物中心；在招商处处碰壁的情况下走出一条成功经营的道路；通过合作经营主力店创造了十倍于租金回报的利润模式；从山穷水尽到一夜崛起背后的人物因素和成功法则。天河城广场概况:天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年2月9日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一。天河城总投资12亿元人民币，占地4.43万平方米，建筑面积达16万平方米。天河城地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米，地下两层停车场有约700个车位。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，荟萃各种品牌商品的大型百货公司——天河城百货、大型日资综超——吉之岛、五星级电影院——飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持较高水平，天河城的人流量自开业以来也是逐年增加、屡创新高。天河城已成为广州市民和游客购物、休闲、娱乐、观光的首选场所。天河城广场的发展历程1992年8月18日，天贸集团（现更名为天河城集团）成立，“天河城”正式奠基动工1992年11月18日，动工兴建1994年11月，天河城平顶1996年2月9日，天贸南大百货有限公司（现更名为天河城百货）建成试业1996年6月21日，吉之岛天贸天河城店开业1996年8月18日，天河城全面开业2004年5月1日，天河城百货（原天贸南大）更名为广东天河城百货有限公司，正式启用 “天河城百货”的商号2004年7月8日，董事会通过《天贸集团2004——2008五年战略发展规划》，标志着天贸集团 （现更名为“天河城集团”）全面实施MALL战略2004年10月1日，天河城创单日最高人流量83万人次的历史记录2004年，天河城荣获“广州最具时尚商城”称号，并成为中国购物中心命名的首批十家示范工程之一2005年，天河城商标成为广州市的著名商标，并荣获“2005年中国商业地产创新典范”称号和《TOP风尚》年度风尚聚点奖等众多荣誉2006年1月12日，广东省工商行政管理局授予天河城“广东省著名商标”称号2006年11月9日，天河城集团在广州市委、市政府在市政府礼堂召开的“广州市建设创新型城市工作会议”上，获得“广东省名牌产品”和“广东省著名商标”称号2006年11月25日，天河城在“中国购物中心国际论坛第四届年会”上荣获“2006年度中国最佳购物中心运营奖”天河城广场的开发策略[align=left]第一部分 PART 1[/align][align=left]天河城广场的开发策略段宏斌点评:[/align][align=left]世界上每一个商业地产项目都想走向成功，但是项目最终能否取得成功，并不完全取决于我们在这个过程中如何努力，而在很大程度上取决于我们是否选择了正确的起点和发展方向。有的人付出了努力，但并不一定有回报，而有的人付出一倍的努力，但却可以取得十倍的回报。天河城广场能在后期的经营过程中取得如此卓越的成绩，其最核心的因素在于起步阶段就选择了正确的起点和发展方向，这是后来一切成功的基础。问题与机遇:因为一次偶然的机会，省里的领导决定在天河体育中心对面建一个商贸大市场。但是，面对着一片荒芜、毫无商业氛围的土地，应该建一个什么样的商场，大家的心里谁都没有底。当时天河城的决策者是怎样实现战略突围的，他们做了一个怎样对中国购物中心产业具有深远影响的决定？事件与历程：有一个开发商，面对着这样一个商业地产项目：1）目前是一片菜地，一到太阳落山之后，周围全都是黑的；2）项目建设周期需要四年，建成后需要守场三年，七年以后才见效益；3）在建设期内，国家金融政策波澜起伏，区域经济遭遇严重危机，在项目的整个建设周期内，始终要面对众多的投机诱惑和高额的银行贷款利息。诱惑与压力同时存在，一着不慎，全盘皆输；4）开发商自身没有任何商业地产开发运营经验，项目的发展需要进行艰苦的自我摸索，未来项目的发展走向如何仍带有巨大的不可确定因素；……[/align]亲爱的读者，如果你是一位开发商，当你面对着这样一个商业地产项目的开发机会的时候，你会作何选择？是的，我们相信大多数读者在看到这样一个命题的时候，一定会认为：这个项目的操作风险太大，如果我是开发商，我将不会开发这个项目。这是一个看上去很理性的选择。然而，在历史发展的过程中，却正是一些看上去不理性的选择，把一些不可能的事件变成可能！天河城广场，一个中国商业地产发展过程中最有典型意义的案例，正是在这样极为艰难的条件下，在以上四个不利条件全部齐备的情况下，迈开了现代商业