住宅小区业委会知识普及材料业主大会会议筹备工作会.ppt

业主大会会议筹备工作会 ****业主大会会议筹备组 2008年3月19日 筹备组工作要点 1.工作目标： 召开业主大会会议，成立业主委员会。 2.工作要领： 一切行动以成立业主委员会为目标，而不要涉及任何有关小区管理的具体问题。这些具体问题留待业主大会及业委会成立后依法解决。 工作进展 候选人初步落实**人，仍需进一步确认 物业公司同意提供便利条件 小区公告栏 电梯内广告栏 活动用电接口 物业公司同意提供包括业权清册在内的必要信息 候选文件起草完成 面临的问题 坚定候选人信心 扩大群众基础 普及业主权益知识 近期工作内容 确认候选文档初稿（本次会议） 组织宣传活动，候选人与业主见面 公示候选人及候选文档 准备书面选举 今日话题：业主内部治理存在的问题 业主大会及业委会制度 业主大会：决策机构，由全体业主共同组成 业主委员会：执行机构，由业主大会会议选出 业主大会及业委会制度 现实操作中的问题一： 业主大会决定社区一切重大的物业管理问题 业主委员会无决定权，仅有执行权 事事都通过召开成千人的业主大会来决定，难以现实 难以应对紧急事件 业主大会及业委会制度 现实操作中的问题二： 法律赋予了业主提议权和监督权，业主无渠道行使 业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，受理的机构还是业主委员会本身 业主大会及业委会制度 由此导致的困境： 任何事务均要召开业主大会决策，而业主大会又难以召开的困境 大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过，从而引来各种争议 社区“三难”：开业主大会难，聘用和解聘物业公司难，罢免业主委员会主任难 解决之道 解决之道 各机构的职能 业主代表大会 是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间代行业主大会的职权，业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议、决定对业主委员会、业主监事会及其委员、监事和业主具有约束力。 业主委员会 是业主大会下设的执行机构，履行业主大会和业主代表大会赋予的职责。业主委员会在业主大会和业主代表大会授权范围内作出的决议、决定对全体业主具有约束力。业主委员会对本物业区域物业管理实施工作中的具体计划、方案、步骤、方法、措施等有决策权和实施权，对本物业区域物业管理中有关业主权利义务的产生、主张、放弃、承担、分配等无决策权。 业主监事会 是业主大会下设的监督机构，监督业主大会和业主代表大会决议、决定的执行情况，监督业主代表、业主委员会委员的工作情况。业主监事会对本物业区域物业管理的监督工作的具体计划、方案、步骤、方法、措施等有决策权和实施权；对本物业区域物业管理的其他工作无决策权和实施权。 业主代表大会的功能和作用 除了法律法规规定的社区规章制度、选举、财产处分及收益分配等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外，其他的事务均可由“业主代表大会”决定，避免社区形成决策真空 业主的提议权可以通过“业主代表大会”而获得制度上的保障。业主的议案，特别是与业主委员会意见不同的议案，可以提交“业主代表大会”，避免业主委员会压制不同意见；同时，“业主代表大会”也可以就不同议案举行听证、论证和辩论，使争论的事务因制度而被强制公开 业主可通过“业主代表大会”有效地行使对业主委员会及委员的监督，业主委员会不再是既做裁判员，又当运动员，而业主委员会及委员也有了申辩说理的地方，避免因谣言四起而丧失公信力 业主代表大会的功能和作用 当出现业主委员会委员徇私舞弊，或业主委员会集体辞职时，“业主代表大会”可及时处置，直至代行社区管理职权。按现行法规的规定，业主大会由业主委员会组织召开，经20%以上的业主提议，可召开业主大会临时会议。显然这种规定并未考虑到特殊情况 “业主代表大会”可定期检查业主委员会的工作，形成日常的制约监督机制 预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议案，防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于形式 业主代表大会的法律依据 《物业管理条例》没有设立业主代表大会的规定，但也没有禁止设立业主代表大会的规定，不仅如此，《条例》也没有规定，除了业主大会决定的重大事宜之外，其他事宜由业主委员会决定。相反，它规定业主委员会应按业主大会的决定行事。既然业主委员会必须按业主大会的决定行事，那么业主大会当然可以决定在其闭会期间，业主委员会应按业主代表大会的决定行事 《中华人民共和国宪法》第十三条 “公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权” 《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利” 设立业主代表大会完全符合宪法和民法通则的规定。因为作为财产所有权人的全体业主，在不违反法律规定的前提下，有权决定自己财产的管理方式 在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上，《条例