绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告.ppt

绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告 谨呈：绵阳金钟房地产发展有限公司 地块规模适中、规则、西面南面临路 项目四周原有建筑品质一般/地块内部尚未拆迁完毕、有高压线穿过影响较大 具备同时辐射多个区域的位置 绵阳城市快速向中心城区外扩张，所在区域将逐步成熟 随着城市的快速发展 ，经开区板块居住氛围、开发条件、市政配套都将快速完善 晶蓝湖项目的开发将带来整个区域开发和居住价值的快速上升； 在未来项目的开发周期内（2年左右），片区将不会成为品质居住区，仍会以普通居家型或投资型经济住宅开发为主。 经开区教育产业发达，南山中学名气及影响力较大，周边项目具备较大的投资价值 绵阳房地产板块分布图 客户组成： 以经开区域现住居民、经开区企业职工及周边学校教师、投资型客户周边区县客户为主； 年龄层次：28—45岁为主 收入状况：家庭月收入4000元以上 置业意向：总价在25-40万左右的产品，两房或者经济型三房 代步工具：公交车或电动车 付款方式：银行按揭为主 总价控制： 两房80m2左右（70—90m2），总价20-25万，首付6-8万左右； 三房110m2左右（95—120m2），总价35万左右，首付12万左右； 行为特征： 首次置业满足基本居住要求，希望所购买房产生活交通便捷，离生活上班区域较近。 区域内教育产业发达，看中教育产业的投资客户较多。 客户组成： 绵阳周边郊县城市为儿女求学或工作在绵阳置业客户、绵阳其他板块刚性需求客户。 年龄层次：25—55岁为主 收入状况：家庭月收入4000元以上 置业意向： 65—80m2套二 代步工具：公交车 付款方式：银行按揭与一次性均有一定比例 总价控制： 65—80m2套二总价控制在25万以内 行为特征： 对居住品质要求不高、希望临近绵阳南中附近置业（尤其郊县城市客户），看重产品性价比，对价格、增值性及收益较为敏感。 产品以及营销推广是项目核心优势 目标客户 市场对产品的印证 主力户型比例定位 一、大面积灰空间手法 代表户型 86.64㎡，两室两厅双卫 （可变三房双卫）赠送面积：36.44㎡，实得面积：122.91㎡ 二、创新产品 新锐型代表户型105㎡跃复式，两室两厅双卫，可变三房，客厅挑空处理 从目前所推热销楼盘不难看出，“产品革命时代”已经来到绵阳。不论是立面风格的变化，以及户型空间的极致化运用，已经在多个楼盘中得到市场客户的认可 依照本项目的战略发展方向，单一的舒适型和经济型产品相结合的产品构成概念已经略显疲态，而一味的跟风，打造强烈差异化与创新空间产品对于本项目的中远期发展又略显仓促 我公司建议，在本项目入市初期，以务实的产品基础，提倡经济户型舒适居家概念，运用部分创新概念思路，打造项目特性的“适度居家”产品，有效控制销售风险的同时给予后期更大的升级空间。 通过创新产品、提高产品单价而获取项目利润最大化 适度居家产品方向 90㎡内2.5房 运用宽厅与灰空间结合的概念，在不改造可变空间时属于舒适度极高的2房宽景产品，客厅、餐厅、主卧景观性和房间尺寸得到最大化释放 将可变空间改造为使得房间即可变为经济型3房产品 适度居家产品示意 短面宽，长进深做法 投资产品方向 90㎡2.5房双卫，跃复式产品 入户花园6米挑空，1楼与2楼通过露台的退台关系，形成内部空间的挑空，退让 2楼部分次卧为可变空间 目前方案产品调整建议 目前的产品在面积控制上做的较好，以功能居家及投资户型为主，符合该区域主流客户群体需求及消费心理。 但目前的产品在设计上及亮点上特色不鲜明突出，导致产品的性价比及亮点不够，对追求最大性价比的支撑尚不足，另外在规划上可以再度交流调整。 目前方案产品调整建议 1、户型上增加部分户型，如挑高客厅的跃复式产品。 2、总体规划上可以调整出来1—2栋楼来专门做投资型产品，以避免投资型产 品与居住型产品冲突及相互干扰，并对总平规划进行调整； 3、面积控制上应该区分开投资型产品和居住型产品的面积区间，投资型应该 面积较小，套二65—70平方米，套三90-95平方米左右，居住型的面积可 以适度放大，套二75—85平方米，套三95—105平方米左右，部分产品设计赠送空间，增大性价比； 4、商业建议可以采用部分集中式商业和社区底商结合的方式进行。 目前方案产品调整建议 挑高客厅的跃复式产品。 立面风格建议 绵阳本地对于立面要求正在逐步放宽，而本地开发企业对于立面的重视程度与深层次打造已经步入立面升级的快车道 本项目立面风格原则： 不强调差异性风格基础 在现代风格的基调中增加品质、个性符号 整体天际线的完整，立面简约、表达清晰 立面建议-改良现代主义 简约清爽格调： 强调竖线关系