鄂尔多斯东胜区吉商业调研定位报告.ppt

第二部分 商业市场报告 铁东区新增商业规模有限，太古广场商业虽定位高端，但规模有限，且与老城核心商圈相距甚远，聚集性不够，难以升级老城商圈 铁东区目前在售商业项目2个： 太古广场 公园大道 商业市场以老城商圈为核心，档次中端，高端商业客户外流 商业市场特征： 整体格局：一个老核心，两个新核心 发展现状：老城商圈依然是城市核心商业聚集区，铁西商业发展短期内难以取代老城 整体档次：老城区商业整体档次以中档为主 经营状况：租赁情况良好，租金水平较高 客户特征： 主要以较年轻中高端客户为主 高端商业客户多去呼和浩特、北京、上海等城市消费 鄂尔多斯现有商业以中端客户为主要群体，高端商业消费客户外流 一、东胜区商业分布特征分析 一、东胜区商业分布特征分析 一、东胜区商业分布特征分析 一、东胜区商业分布特征分析 项目位置综合分析 从东胜区的城市发展来看，铁路西侧已经建立起规划超前、设计超现、规模初具的新城区，东胜区主城区位置在逐渐向西发展。政府在前几年发展，特别是在新区的发展投入了较大的精力，房地产及道路等基本建设都非常迅速，现在已基本具备了入住条件，但由于商业欠缺及配套设施还未跟上，入住的人员还是较少。随着城市人口的增长及新区商业及配套设施的完善，新区的入住率将逐步增高，城市的中心不可避免地向西移。但东胜区原商业核心地位不会改变，这样处于老城改造中的本项目将不可避免地成为东胜区未来城市中心。 现在东胜区的核心商业圈是沿达拉特路和伊金霍洛街交叉口附近形成的，本项目虽然离此中心位置仅1.5公里，但从商业运营的角度来看，其不在核心商业圈范围。我们市调中可以发现，项目周边的伊化路、吉劳庆路两条路商业氛围相对较淡，在伊化路上因为有福格家具和民生家具城还有些商业氛围，吉劳庆路上基本上称不上有商业。鄂托克大街和伊煤路的店铺构成也主要以生产资料型和酒店为主。因此从商业经营的角度来看，目前本项目位置与核心商圈内的商业项目相比，在竞争性上还是处于弱势。 从商业发展的角度来看该项目的位置，由于现在东胜区的消费型商业主要集中在鄂尔多斯购物中心、每天百货、民生广场、北国新天地一带，而且这里的商业主要担负的是接纳大众消费的职能，并且已经相对饱和。而对于兴起的高档消费需求恰恰是现有的商业中心不可能提供的。而我们的项目未来的发展方向则可以满足这种需求。因此从商业发展，特别是新兴业态引入和发展来看，项目位置定位于中高档商业具有可行性和前瞻性。 在市调中，我们随机对消费者进行了关于项目评价的调查，从市调的结果看，大部分当地人认为项目所处的位置是个很好的位置，问起原因大多都说该地方属于老城区，将来新区发展起来以后，这个地方由于处于新区和老城区的交叉地带，必然会比较繁荣。消费者对项目的向好性一致看好是本项目成功之基础。 现在东胜区的老城区，由于一直以来开发商实力较弱，成片成规模的综合开发项目很少，而现在老城区可成片开发的地块已是稀缺资源。在市调中，我们针对周边在建的几个房产项目调查中，这些房产项目无论是住宅、街铺还是写字楼，售价明显高于其他地段，销售状况良好。因此从地产开发的角度来看本项目，其规模和综合开发的优势非常明显，尤其是街铺和住宅，在将来的销售上都会呈现向好一面。 主力客群分布： 鄂尔多斯中心城区工作、居住人群; 项目周边区域工作及普通居住人群 消费特点及需求： 以满足日常生活所需的大众型消费为核心; 有很强消费能力，但消费环境并不高，对价格不是很敏感; 渴望消费环境、品质感的提升，但不追求高档、奢侈的消费; 消费观念相对滞后，缺乏时尚感，是个有待引导的消费群体。 休闲餐饮类业态较为依赖人流车流集中和商业氛围聚集的城市干线 1、提高形象及知名度，加强客服观念 2、提前蓄客，拓宽渠道，增加客户资源 1、集中强势推广，建立差异化形象 2、加强展示、现场包装和区位发展潜力的借势提升项目知名度 3、样板区战略及提升服务能力，真实体验 1、全年竞争激烈，主要对手的知名度较高 2、周边商业楼盘较多，价格竞争激烈 WT战略（减少劣势，避免威胁） ST战略（发挥优势，转化威胁） 威胁-----Threaten 1、跳脱区域概念限制，将产品价值愿望无限提升 2、梳理核心价值点，使其系统性，统一性 3、改变以往营销引导方式，以1期实景（规避配套缺陷）和生活愿景构筑作突破点 1、加强地段发展潜力引导，与政府引领发展 2、进一步提升区域高档地产项目形象 3、作足发展商品牌文章 1、项目属于旧城改造后产品 2、鄂尔多斯投资者多愿意投资商业地产 3、区域房产销售‘稳中有进’ WO战略（利用机会，克服劣势） SO战略（发挥优势，抢占机会） 机会-----Opportunity 1、项目所属区域形象价值低 2、周边生活成熟度不高，档次感低 3、项目周边被旧