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城市规划原理 第十一章 城市规划实施 第一节 城市规划实施概述 第二节 城市建成环境的构成与演化 第三节 城市开发的基本特征 第四节 城市规划的开发控制 本章重点 1.城市规划实施的概念？ 2.城市建成环境的两个基本领域？ 3.城市开发的类型？ 4.城市开发的公共干预方式？ 5.城市规划中开发控制的基本类型？ 6.我国的城市规划实施管理体制？ 第一节 城市规划实施概述 城市规划实施 实施就是将预定计划变为现实的过程。城市规划的实施就是把城市规划中确定的城市发展目标和其他规划内容，诸如城市性质、规模、发展方向、土地利用、布局结构、环境状态、市政和社会等各种设施网络、规划指标等一系列内容变为现实的过程。城市规划实施就是对于各项开发活动进行的控制和引导，促使城市建成环境达到规划所预期的目标。 第一节 城市规划实施概述 城市规划的实施中应处理好几种关系 1.城市规划严肃性与实施过程中的复杂性和多变性的关系 2.近期建设与远期发展的关系 3.公共利益与局部利益的关系 4.促进经济发展与保护历史文化遗产的关系 城市建成环境的两个基本领域 1.公共领域 2.非公共领域 第二节 城市开发的建成环境 国土资源部2012年5月发布统计数据显示，2012年一季度全国建设用地供应总量同比增长超三成，基础设施用地占比大幅增长，同比增加达1.6倍。数据显示，一季度全国建设用地供应11.44万公顷，同比增长33.6％。从供应结构看，基础设施、工矿仓储和房地产用地，分别占供应总量的45.2％、31.2％和23.6％。其中，基础设施用地同比增加1.6倍，占比大幅提高；工矿仓储和房地产用地同比分别增加9.0％和减少18.0％，占比均有所下降。 第二节 城市开发的建成环境 1.城市建成环境向外扩展的阶段 2.城市建成环境向内部重组发展的阶段 城市建成环境的演化 第三节 城市开发的基本特征 城市开发的类型 1.公共开发和商业性开发（开发主体不同） 2.新开发和再开发（开发客体不同） 3.土地开发和物业开发（开发过程不同） 城市开发的经济特征 1.城市开发的空间经济特征 （1）城市开发的水平空间经济特征 （2）城市开发的垂直空间经济特征 第三节 城市开发的基本特征 城市开发的经济特征 2.城市开发的时间经济特征 （1）建筑物经济寿命 （2）城市开发的时机 第三节 城市开发的基本特征 第三节 城市开发的基本特征 城市开发的投资分析 （1）投资回收期：静态投资回收期、动态投资回收期 （2）投资收益率 某投资项目第一年初投资1200万元，第二年初投资2000万元，第三年初投资1800万元，从第三年起连续8年每年可获净收入1600万元。若期末残值忽略不计，基准收益率为12%，试计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目在财务上是否可行。 第四节 城市规划的开发控制 城市开发的公共干预 1.市场机制的缺陷 （1）外部效应：社会的某一个体或群体的行为影响到其他个体或群体的利益，包括消极的和积极的两种可能后果。 原因：外部效应的作用者和承受者之间无法以利益补偿协议作为约束条件；所致的利益变化无法用货币价值来核算，因而不受市场机制的作用。 （2）公共设施：市场机制无法促使公共设施的开发。 （3）价值准则：市场价值和社会整体价值 （4）合成谬误：地块的最佳配置不一定带来城市整体最佳效果 （5）市场垄断：地区性市场垄断，产生社会不公阻碍经济发展 第四节 城市规划的开发控制 城市开发的公共干预 2.公共干预的方式 （1）金融政策 财政政策：住房补贴、住房公积金等； 税收政策：城镇土地使用税、固定资产投资调节税、契税等 （2）物质建设 城市建成环境的公共领域直接进行开发 （3）规划管理 非公共领域的开发进行规划控制。 第四节 城市规划的开发控制 开发控制的基本类型 判例式开发控制：主要特征是开发控制规划的各项规定比较原则，规划人员在审理开发申请个案时，享有较大的自由量裁权。 例如，英国规划部门有权在审理开发申请个案时，附加特定规划条件，甚至必要时修改法定规划，因而开发控制具有灵活性和针对性，但确定性和客观性方面较欠缺。 通则式开发控制：主要特征是开发控制规划的各项规定比较具体，规划人员在审理开发申请个案时，以开发控制规划作为唯一依据，几乎不享有自由裁量权。 通则式开发控制中，区划是最为广泛的法定规划。 第四节 城市规划的开发控制 通则式开发控制的改良方法 1.区划奖励：政府运用规划权引导开发者提供公共设施的手段； 2.规划单元开发：针对成片开发方式，在符合总体开发强度和用途构成的情况下，允许若干基地整合成为一个开发单元。 3.特别区划：在城市中具有特殊意义的地区（如历史保护区），设置特别管制地区，根据地区特征，实施比常规区划更有针对性的开发控制规定，包括鼓励本地区已形成的特定用途