【精选】2005年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案-中大网校.doc

2005年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案 总分：100分 及格：60分 考试时间：150分 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) (1)房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　　）的特性。 A. 独一无二和供给有限 B. 独一无二和价值量大 C. 流动性差和价值量大 D. 不可移动和用途多样 (2)在英国和其他英联邦国家，法院一般（　　）来判断房地产评估价值的误差范围。 A. 使用估价对象房地产的实际成交价格 B. 使用政府公布的房地产交易指导价格 C. 使用近一年内房地产的平均成交价格 D. 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 (3)某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/㎡，并丑一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/㎡，房地产市场交易价格为6000元/㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以（　　）元/㎡为基础进行修正。 A. 4000 B. 5000 C. 6000 D. 9000 (4)假设某类住宅的价格从3000元/㎡下降到2800元/㎡，其需求量从900套上升‘到1000套．则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（　　）。(过时) A. -33 B. -0．66 C. 0．66 D. 1．53 (5)在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元/㎡，建筑面积1lO㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32．36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（　　）。 A. 甲gt;乙gt;丙gt;丁 B. 乙gt;丁gt;甲gt;丙 C. 乙gt;丙gt;甲gt;丁 D. 丙gt;乙gt;丁gt;甲 (6)某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0，楼面地价为l500元/㎡，则理论上应补交地价（　　）万元。 A. 1250 B. 1750 C. 2050 D. 2150 (7)房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站存（　　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A. 委托人 B. 估价报告预期使用者 C. 管理部门 D. 中立 (8)回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（　　）， A. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 (9)在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（　　）范围之内。 A. 0．5～2．0 B. 1．5～2．0 C. 0．5～1．5 D. 1．0～1．5 (10)承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（　　）万元。 A. 6．19 B. 6．42 C. 7．20 D. 9．58 (11)某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（　　）元/㎡。 A. 2020．80 B. 2214．29 C. 2336．45 D. 2447．37 (12)某套住宅建筑面积为l00㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（　　）元。 A. 2400 B. 2580 C. 2607 D. 2760 (13)评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 YV．/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1．5%．2．5%。0．5%，-1．5%，-2