【精选】2008资产评估师考试《资产评估》模拟试题.ppt

安信培训教案 —商贷基础知识 主讲人：张欣 购买二手房的付款方式 什么是商业贷款？ 为什么要通过我们做贷款？ 担保公司的作用 为什么要找我们做贷款？ 我们的产品 交易类 普通按揭 转按揭 公积金贷款 非交易类(融资类) 个人住房抵押消费贷 个人住房抵押经营贷 贷款三要素 征信 还款能力 评估值 流程 币种：人民币 贷款年限：最长30年 借款人年龄：一般小于65 (最长可以放宽到70) 房龄：一般建成年代20年以内 最老可以做80年 买方材料（已婚夫妻双方） 1身份证明：身份证 户口本 暂住证 2婚姻证明：结婚证 离婚证 单身声明 3学历证明：大专以上提供 4收入证明：单位收入证明原件（黑色签字笔填写）单位营业执照副本复印件加盖公章 5其他资产资信证明 卖方材料（已婚夫妻双方） 1身份证明：身份证 户口本 暂住证 2婚姻证明：结婚证 离婚证 单身证明 3房产证明：房产证 已购公房需提供原始购房协议 若离异需有法院判决书或者民政局盖章的离婚协议 什么是转按揭？ 流程 收费标准 * * 全款 贷款 商业贷款 公积金贷款 二手楼按揭贷款是指借款人（购房人）在向售房人购买具有《房屋所有权证》的房产（住房、商业用等房）时，自己先交楼价款的一部分，其余楼款向银行申请贷款垫付，并以所购买的房产作为抵押，分期还本付息的一种贷款方式。 业主房款 = 客户首付款 + 银行贷款部分 中资：北京、中信、工行、中行、浦发、招商、交通、建行等 外资：渣打、恒生、东亚等 1、为客户迅速选择合适的借款银行和合适的贷款产品 2、为客户起阶段性担保（节约大量时间） 过户------出房本--------抵押登记-------出他项权利证 10个工作日左右 根据银行情况不定 20个工作日左右 决定能贷还是不能贷的关键 判断第几次贷款的凭证 即收入情况 决定客户最多能贷多少钱 银行认可的房屋价值。 由银行指定的评估所出具。 标准按揭 标准按揭 我们要解决的问题 1能贷几成 2利率多少 3首付多少 4能贷多少年 5月供怎么算 6收入证明开多少 7什么是成交价 8什么是评估价 9什么是过户价 10需要准备哪些材料 11贷款流程有哪些 12每个环节要多少时间 13相关注意事项 征信、评估 还款能力 面签 评估 银行批贷 过户 放款 抵押 查征信 寻评估价 相关证件材料 时间 地点 谁到场 签什么 收材料 收钱 实地看房 批贷承诺函 契税发票 领证通知单 他项权利证回银行 标准按揭 销售沟通 标准按揭 准备贷款前须向借款人及卖方核实哪些情况？ 查征信：问清客户全名及身份证号，曾经是否有贷款，婚姻状况，收入情况 询评估：问清房屋物业地址，小区名称，设计用途，楼层，朝向，面积，建筑年代，装修情况等 卖方： 是否有房本，有无未结清贷款，若有贷款是否需要垫资； 婚姻状况，若离异是否有法院判决书或者民政局盖章的离婚协议； 房主本人到场签约还是委托人持公证书到场签约。 标准按揭 ↑10% 6 住宅 三次 ↑10% 6 住宅 二次 ↓30% 7 140平米以上 ↓30% 8 140平米以下 首次 基准利率 最高可贷成数 房屋类型 套数 1、判断第几次贷款以征信系统记录为准 2、贷款套数以家庭为单位计算 3、部分银行对曾有公积金、车贷、助学贷可不计入贷款套数 标准按揭 两者取其低值 例.房屋建成1993年，客户1982年出生，此次贷款最长可以贷多少年？ 答：30-16=14，65-27=38，两者取其低，客户可以申请14年贷款。 贷款年限30-房龄 贷款年限65-借款人年龄 标准按揭 标准按揭 标准按揭 面签有哪些注意事项？ 买卖双方的夫妻双方带证件原件都要到场 如有特殊情况请提前告知按揭专员； 营业执照副本复印件在年检有效期之内，注册资金50万以上。 标准按揭 还款方式 等额本息（月均还款） 等额本金（递减还款） 本息合计 本息合计=贷款本金+利息和 =月供×12 ×贷款年限 82.23 63.43 58.36 62.43 48.66 30 87.78 67.73 62.91 67.98 53.66 25 96.12 74.76 70.21 76.32 61.43 20 110.01 87.30 83.04 90.21 74.76