总投资估算.doc

一、说明： 本投资报告为模拟分析，基本数据基于一般市场数据，贵司提供以及敝司策略设定，最终投资分析则在开发方案确定后，另行计算； 本部分主要以静态方式对本案投资进行效益分析，并提出项目投资风险控制初步建议。 本报告涉及的年，为时间间隔上的年，第一年从项目基础施工时算起。 结合南昌市房地产市场交易及销售速度，一般项目开发现状综合设定。 1、项目技术指标设定 指标名称 指标数据 项目总用地面积 11741.6m2（17.63亩） 容积率 2.5 项目总建筑面积 29354 m2 住宅 用地面积 1850 m2 建筑面积 29420 m2 会所（商业物业） 用地面积 500m2 建筑面积 500m2 车位 100个，地下车库 指标名称 指标数据 住宅均价 2500元/ m2 车位价格 50000元/个 2、项目价格指标设定 二、总投资估算 总投资估算表 项目名称 工程量 （m2） 单价 （元/m2） 总投资额（万元） 备注 一、成本 4917.4 （一）开发前期成本 1、土地出让金 11741.6 750 881 以50万元/亩计 2、契税 18 以出让金的2％计 3、规费、报建费 29420 45 132.4 4、方案设计费 59 施工图设计费 29420 15 44 园林景观设计费 4696.6 15 8 按用地面积的40％计 5、地质勘测费 11741.6 5 6 6、策划方案 15 7、排污接管等费用 11741.6 5 6 （二）工程成本 1、建安工程 29420 1000 2942 2、招投标质检、鉴定 59 建安工程费的2％计 3、人防工程 29420 30 88 4、电梯费 100 25万每部×4部 5、水电增容费 294 建安成本的10％计 6、消防设施费用 130 7、园林绿化及道路工程 4696.6 100 47 用地面积的40％计 8、智能化设施 29420 30 88 二、管理费用 48 成本的1％ 三、财务费用 144 成本×30％×5％×2年， （资本金年利率的5％） 四、营销费用 186 1、公关及广告费 78 销售额的1％左右 2、销售代理费 78 销售额的1％左右 3、售楼处建设及装修 30 五、不可预见费 300 总投资合计 5595.4. 三、项目总收入估算： 本案为中高档项目，结合市场同类物业情况以及本区域未来升值潜力，本项目价格可低开高走，设定住宅均价为2500元/m2,可用于销售的住宅面积为29420平方米，（会所及商业物业收入暂不计算在内，地下车位100个，净收入（扣除各项税费）预计为7383.25万元。 总收入估算表 项目名称 面积（m2） 单价 （元/m2） 总销售额（万元） 备注 销售额 1、住宅 29420 2500 7355 2、车位 100个 5万元/个 500 以地下车位出售 小计： 7855 销售税费 1、营业税 392.75 销售额5％计 2、城建税 28 营业税7％计 3、教育费附加 12 营业税3％计 4、印花税 39 销售额0.05％计 合计 471.75 净收入 7383.25 四、项目效益分析 本案预定开发与销售周期总共为2年，结合本案特点，.预计建设期第一年即可开始回笼资金，除此之外，贵司还可获得商用物业、会所等长期经营收入 项目效益分析表 项目名称 金额（万元） 备注 总收入 7855 总投资 5595.4 总成本 6067.15 总投资＋上缴税费 471.75 税前利润 2259.6 税后利润 1787.85 税后投资利润率：31.95% 税后利润÷总投资 税前利润÷总投资 税后利润÷总成本 注：仅按一般运作方式给出一个估算值，实际运作按不同经营方式会有不同的结果。 总结： （1）本案纯利润为1787.85万元，税后投资利润率31.95%，上缴税金471.75万元，投资效益可观，社会效益显著。 （2）用管理会计投资控制方法计算，该项目内部收益率高达31％左右，远高于目前的资本金利率7％-8％，加之会所、商业物业的长期经营收入，说明该项目投资效益是非常可观的，项目是可行的。 恒昌项目 京昌地产策划中心 Page 2 of 5