房地产开发行业纳税检查.ppt

《房地产检查手册》 房地产开发行业纳税检查 房地产开发行业概述 税务检查方法 企业所得税的纳税检查 第一章 房地产开发行业概述 房地产开发的一般要求 房地产开发经营过程 有关概念介绍 房地产开发的会计核算 第一节 房地产开发一般要求 概念：房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以土地资源为对象，按照预定目的，进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。 第一节 房地产开发一般要求 分类： 按内容:综合开发，单独土地开发 按规模：小区开发，城建开发 按承担方式：自行开发，委托开发，代建 第一节 房地产开发一般要求 特点： 开发经营的计划性（立项）、合法性（程序） 开发经营业务的复杂性 开发建设周期长，投资数额大 经营风险大 第二节 房地产开发经营过程 流程： 1.项目设想及可行性研究 2.项目立项及审批（计经委） 3.项目规划 （建委，规划许可证、建设工程规划） 4.土地使用权取得（土地局） 5.征地、拆迁 6.工程建设 7.房地产经营 8.物业管理（属于房地产行业，正常不属于开发经营过程） 第一节 房地产开发一般要求 资质等级?： （一）有100万元以上的注册资本； （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况。 第二节 房地产开发经营过程 第二节 房地产开发经营过程 相关证件： 开发企业办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。 开发前期，最重要的是要取得以下四证： 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设项目开工许可证》。 开发中后期，取得《商品房预售许可证》 第二节 房地产开发经营过程 经营方式： 出租 出售 第三节 有关概念简介 竣工验收： 竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项目整体验收；按组织形式可分为建设单位组织的验收和行政主管部门组织的验收。 （完工产品的判定） 第三节 有关概念简介 预售许可证制度： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件： A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B、持有建设工程规划许可证； C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第三节 有关概念简介 申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： ①上述A、B、C项规定的证明材料； ②开发企业的《营业执照》和资质等级证书； ③工程施工合同； ④商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 第三节 有关概念简介 建筑面积： 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 第三节 有关概念简介 不计算建筑面积的范围： 1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3、房屋之间无上盖的架空通廊。 4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 第三节 有关概念简介 计算一半建筑面积的范围: 未封闭的阳台、挑廊 第三节 有关概念简介 房屋的产权面积： 产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准,是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。它包括“套”或“单元”建筑面积与分摊的共有建筑面积之和.对实际面积超出己售面积的，购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退面积差价。 第三节 有关概念简介 房屋的产权面积： 按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊面积分摊，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设施、网球场、游泳池、幼儿园、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分摊