无锡天赐燕莎商务中心物业发展建议报告.ppt

* * * * * * * * * 无锡写字楼客户整体特征 入驻客户主要以专业服务类、房地产类、及相关行业以及物流商贸类企业为主； 无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主，占到75%； 其次为来自长三角其他城市企业，所占不利月17% * 采用主流的面积区间 市场表现 客户需求 高端住宅项目主 流供应面积区间 客户需求主 流面积区间 市场与客户需求聚焦 主流面积区间 各个项目中的面积分布 单位：㎡ 目前市场上高端住宅主流供应面积及畅销面积在100-150㎡之间； 150-250 ㎡之间面积区间为市场供应空白点，也是高端住宅达标面积； 本案前期规划户型面积设计普遍过大，偏离市场趋势； 需求集中在100-250 ㎡左右 面积区间在100-150 ㎡左右的去化情况最为理想； 经过调研走访客户群体，对面积有明确的认识，认为200 ㎡左右的面积区间尺度，较为舒适，适合居住； 周先生：43岁 私企主管 购买世贸公寓住宅 选择原因：位置佳、看重区域未来发展、大阳台、有豪宅气质； 夏先生：蠡湖一号 置业顾问 调研选择高端住宅客户看重户型大气、完善的配套、景观佳； 户型面积建议 根据市场需求户型面积重新进行分割； 并且把原方案南凹北凸改为南凸北凹，使南侧房屋开间有4.2米变成4.5米，能够更加利用好太湖广场的城市资源； 户型面积如下： A：约269㎡ B：约129㎡ C：约168㎡ D：约177㎡ E：约101㎡ 户型面积建议 户型调整后从市场与客户角度分析，符合市场需求； 单位：㎡ 户型布局建议 策略二：规避市场风险，确定产品比例 户型比例建议 目前高端住宅市场上剩余供应量最多的面积区间是50-100 ㎡，约占总比例的61%； 200 ㎡以上面积区间占到6%,但根据目前市场反应来看，其去化情况不乐观； 户型比例建议 根据目前市场供应及去化情况建议本项目户型比例如下： 面积 套数 比例 层数 269㎡ 40 17.6% 6-25层 129㎡ 40 17.6% 168㎡ 40 17.6% 177㎡ 40 17.6% 101㎡ 40 17.6% 371㎡ 12 5.25% 26-31层 474㎡ 12 5.25% 903㎡ 2 1% 32-33层 895㎡ 1 0.5% 房地产E网 策略三：综合体项目，规划细部定位 B栋裙房商业 B栋裙房商业的业态定位及布局，将直接影响到整个公寓的品质，商业在不能舍去的情况下，我们建议在定位上应当以奢侈品为主，且仅有1家或少家商业，即可提高形象又可降低人流，保证B栋的私密性； B栋进出动线 B栋公寓动线建议设置在楼的北侧，可以较少的受到南侧商业的影响，且便于整个公寓出入； 策略四：增加产品竞争力 增加产品竞争力，高科技元素 健康舒适的八大系统 置换式新风系统 提供新鲜空气、保持空气合理的湿度、去除有害气体 排水噪音处理系统 减弱排水噪音 中央除尘系统 使日常除尘工作更加便捷，避免了垃圾的二次污染 外墙保温系统 有效控制室内温度 外窗保温系统 起到恒温作用 外遮阳系统 减弱夏季强烈阳光的热量辐射 食物垃圾处理系统 通过厨房的管道直接将垃圾排出，避免二次污染 小区智能化系统 安全防范系统，设备管理系统 住宅产品建议——灯光系统 有效利用墙体灯光效果，根据有效的排布可以再不影响业主的前提下，最大提升项目夜间的视觉效果；达到成为太湖广场的独特风景线； 住宅产品建议——落地玻璃 建议采用落地玻璃窗，提升项目的视觉景观效果； 玻璃选材还可以通过高科技智能变色系统隔热私密的效果； 住宅产品建议——大堂 大堂挑高建议6米以上，且在公共部分安装空调系统 住宅产品建议——电梯间 住宅产品建议——厨房 本项目建议采用全装修方案，即可体现高端住宅标准又可克服项目自身户型的不足；； 住宅产品建议——餐厅 餐厅设计奢华大气 住宅产品建议——卧室 住宅产品建议——卫生间 高端住宅具备的元素基本都包含与内——双台盆、按摩浴缸 写字楼产品建议 一、楼宇设备自动化系统(BA) 二 、安全防范系统（SA） 三 、通信自动化系统（CA） 四 、办公自动化系统（OA） 五 、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA） 在5A甲级标准上应聘请知名物业公司； 灯光设计 莱亭迪赛 英国 香港大观国际 香港 国际照明 墨尔本 物业管理 世邦魏理仕 美国 仲量联行 英国 高丽国际 澳大利亚 景观设计 WLK 加拿大 泛亚易道 美国 雅尚 加拿大 团队建议 研究思路 项目解析 发展机会 市场扫描 问题呈现 整体发展战略 产品策略 项目定位 客户定位 形象定位 客户定位——高端住宅客户 客户界定 私营民营企业主 政府官员 企业高管 高级金领 外企高管 投资者 无锡市外资企业、大型集团分公司等高管； 投资+自住 以无锡本地人投资为主，江苏省其他城市投资客略少； 无锡当