淮安楚州项目市调报告.doc

淮安楚州项目 市场调研报告 目录 第一篇 投资环境篇 5 第一章 楚州区投资环境分析 5 一、楚州区概况 5 1.地理环境 5 2.交通条件 5 3.自然资源 5 二、人口状况及增量 5 三、经济发展状况 6 1. 经济总量 6 2. 固定资产投资及房地产投资状况 7 3.人均收入状况 8 4.民营经济 8 四、未来城区发展目标 9 五、未来城区规划（2005-2020） 10 1. 楚州新中心区城市设计 10 2. 楚州商贸城地区控制性详细规划 10 六、产业结构及支柱产业 11 第二篇 市场分析篇 13 第二章 楚州区房地产市场分析 13 一、楚州近几年房地产发展概况 13 二、土地市场 14 1.2002—2007年居住用地出让情况 14 2.2002—2007年居住用地出让价格 15 三、商品房市场 16 1.楚州区商品房价格回顾及分析 16 2.住房市场状况 17 3.商品房开发量 19 四、城市拆迁及安置 21 第三章 区域楼盘调研 23 一、区域楼盘调研数据 23 1.新城区北部 24 2.新城区中部 26 3.新城区南部 30 二、区域楼盘调研分析 31 1.价格分析 31 2.物业形态分析 32 3.规模分析 32 4.楼盘地价分析 33 5.开发周期分析 33 6.户型面积配比分析 34 第四章 消费需求分析 35 1．刚性消费需求 35 2．柔性消费需求 35 第一篇 投资环境篇 第一章 楚州区投资环境分析 一、楚州区概况 1.地理环境 淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里辖28个乡镇全区地处北亚热带和暖温带过渡地带，季风气候显著，气候温和，四季分明，光照充足，雨水充沛，年平均气温14.1℃，年均无霜期220天市200公里。江苏新沂至浙江长兴铁路、京沪高速公路、宁连高速公路、黑龙江省同江市至海南省三亚市的同三高速公路，淮江公路等国家重点交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2小时，辅之以京杭大运河和苏北灌溉总渠的水上运输，楚州素来扼东西南北、水陆交通之要冲，自古乃兵家重地、商贸重埠，其交通枢纽地位和区位优势日益凸显。现有耕地117.2万亩，水面27万亩，以及可供开发利用的地下水和矿产资源。据探明，在以楚州区为中心的200多平方公里的地域内，蕴藏着一个储量为2500亿吨的特大盐矿。该矿藏较浅，单层厚度大，品位高，具有重要的工业开采价值。如以每年开采25亿吨计算，可连续开采100年，为盐化工工业的发展提供了广阔的前景。年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中镇人口万村人口80.73万人。 2004 2005 2006 2010年（预计） 总人口（万人） 119.49 119.46 121.1 城镇人口51万，其中城区人口28万 总户数（万户） 35.14 35.03 35.21 城镇人口（万人） 38.95 39.23 40.37 城市人口（万人） 24.41 22.72 23.4 图1-1 2004-2006 楚州区人口状况 数据来源：江苏省统计年鉴 三、经济发展状况 经济总量 全区经济保持稳定较快增长。2006年实现生产总值101.67亿元，比上年增长16.7%。其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%。人均生产总取得新进展。工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快。三次产业增加值比例为22.2：44.8：33。 数据来源： 楚州区政府统计公报 固定资产投资及房地产投资状况 固定资产投资保持稳定增长。年完成全社会固定资产投资60.2亿元，比上年增长34.9%。全年完成500万元以上项目投资32.62亿元，同比增长6.3%；其中城镇19.85亿元，增长36.8%；农村4.55亿元，下降54.4%；房地产开发投资8.21亿元，增长40.8%。 数据来源：楚州区政府统计公报 3.人均收入状况 城乡居民生活水平得到新提高。年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。农村居民人均纯收入4597元，比上年增长9.5%；人均生活消费支出2589元，增长3.6%。全区在岗职工人均工资11670元，比上年增长17.5%。城乡居民居住条件进一步改善，城市居民人均住房使用面积达22.57，农村居民人均住房面积达25.51。 数据来源： 楚州区统计公报 4.民营经济 民营经济加快发展。年末全区工商部门登记的