深圳市保税区项目定位报告.ppt

以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主 核心客户特征——中外运敦豪国际快递公司(DHL) 核心客户特征——深圳华来利实业有限公司 核心客户特征——深圳众联贸易有限公司 总体布局方案 空 间 分 割 方 案－A型产品 空 间 分 割 方 案－B型产品 空 间 分 割 方 案－C型产品 量身定做型 公寓功能建议 产 品 定 位 办公空间展示 园林展示 项目前广场展示 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质，利用不同形状玻璃的色彩及反光构成隐形建筑语言； 外立面局部块体突出（突出的水平宽度不超过60cm），打造成顶层花园，配以LED灯光工程，彰显项目弹性和张扬，从骨子里体现第一总部的魅力，突显项目个性； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，凸现项目的竖向主线条，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 用大堂彰显个性和张扬 用前广场的灯光诠释地标形象 卫生间尽量保证设置在核心统内 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等； 蹲位数量保证在3个以上，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求; 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。 公共走道导视系统 停车场、写字楼部分导视系统设计原则： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强 品牌： 建议选用品牌电梯，电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键； 内装： 电梯尺度可以根据核心桶尺寸考虑欧版式大尺度轿厢，体现楼宇的高档品质； 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 指标设置： 设置高低区电梯； 电梯分区点必须考虑设置转换层； 电梯设计等候时间小于45”； 电梯最小速不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。 空调的运行模式和计量方式直接影响着日后的公司运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一： 项目每户安装分体空调，降低整体运营成本的同时，符合目标客户需求特征； 大堂安设新风系统及中央空调，走道因与花园连通，可解决通风问题，无需设置空调，大堂空调费通过物业管理费分季节收取； 自由的分体空调，降低空调交叉污染，满足客户24小时全天候无时差办公需求，运营成本最低； 空调外机需要考虑设置在项目东西两侧的花园中，统一标准摆放，并设置隔栅确保外立面统一。 良好的物管形象有利于项目的保值及顺利销售： 物管公司建议选择国内知名物管或选择国外知名物管作顾问，确保项目长久的经营管理，并可借助物业品牌给予客户物管信心，提供国际化的细致服务，例如： 前台一站式服务，体贴周到的安排。 高质素的人员组成和严密的管理架构，确保突发事件第一时间得到有效解决； 对业主使用的实际性服务和物业保值乃至升值的保障 酒店式公寓产品的研判 本项目公寓产品更适宜酒店式公寓的产品方向 原因： 价值实现角度 ——酒店式公寓产品的溢价能力更强，价值提升空间更高 形象角度 ——酒店式公寓形象较高端，易于引导客户认知，对于项目写字楼的形象提升也有一定的辅助、互补作用， 竞争角度 ——本片区目前酒店式公寓产品较少，可弥补市场空缺 产品方向研判 分析 什么支撑起酒店式公寓的高价？ ——写字楼的租售一直呈上升态势，商务人士对于酒店式公寓的潜在需求必将产生； 公寓产品何以受到如此追捧？ ——巨大的潜在需求及稀缺性使酒店式服务公寓在市场发展大势下得到高端投资客户的追捧。 结论： 市场已经完全认可这种新兴的物业形态:酒店式公寓作为一种新兴的物业形态，因其所具备的投资价值而被越来越多的投资者追捧； 酒店式公寓不再只拘泥于形式与概念，产品卖点支撑愈加到位：深圳早期的所谓酒店公寓完全只是概念炒作，并未有实质性的卖点支撑，而现在该物业形态的产品档次也在不断向北京、上海等酒店式公寓产品发展较成熟的区域看齐。 公寓产品方向研判 产品方向研判 南山 中心区 中信广场 泛中心区 中心区 中心区 国贸 蔡屋围 位置 福田 07年下半年 / 18600平米 香港花园 2009年 / 10万平米，公寓面积待定 上步南佳兆业项目 07年下半年 2009年 09年 09年 2007下半年或2008年上半年 ０８年封顶０９年完工 预计推出时间 南山 / / / 商务公寓(58-75平米)：330套 酒店式公寓(88-126平米)：221套 800户/（60—9