农村闲置宅基地如何利用.doc

农村闲置宅基地如何利用 王轶智: 当前，全国农村宅基地闲置是个普遍问题。在加速推进新型城镇化背景下，统筹解决城市建设土地短缺和农村宅基地闲置的双重问题，迫在眉睫。不容讳言，宅基地闲置与县域经济发展有巨大的关联性，地区越贫困，农村人口外流的越多，宅基地闲置的比例越高，面积越大。就县域内部而言，农村越是偏远、越是条件差、越是发展不充分，外出务工人员就越多，特别是常年在外务工的人员近年来越来越多，因此农村宅基地闲置比例越高，闲置面积越大。农村闲置宅基地，说闲置，是因为长期没有人居住，而且很大部分将不可能再有人会居住，已经背离了宅基地的本来用途。但是说闲置，其实也不闲置，更贴切地应该说是空置，主要原因是有产权有归属，名义说宅基地是归村集体所有，但占有、使用、处置权都在农户。土地是发展的最基础资源，作为建设用地的农村宅基地却长期空置，得不到有效利用，是很大的损失。如果充分释放这批资源，将会增加更多的包括耕地在内的农业用地，也可能缓解城镇用地、工业用地的短缺问题，最起码经过整治，可以改变目前农村很多房屋因无人管理，墙倒屋塌，村容破败的现象。但是从目前来看，闲置宅基地的收回、整治、流转存在诸多难题： ? 一是政策依据不足。目前，从中央到地方都没有出台较为系统的指导意见。尽管十八届三中全会指明了土地制度改革的方向，但到现在仍没有出台配套改革举措。专家众说纷纭，但没有权威的解读,没有出台具体的操作措施。可以说当下前宅基地只有分配、管理方面的法律制度，却没有流转、退出的规定，只有入口，没有出口，也可以说是不完善的。目前虽然部分省市在宅基地制度改革方面作了一些探索，但主要集中在发达地区，据网上报道广东的农村宅基地制度改革方案已经报送国务院，但还处在批复当中。从目前来看，宅基地法律规定是一户一宅原则，但对于超过一户一宅的并没有明确的处理办法，包括宅基地转让、租赁、担保等等方面，更没有明确的政策举措。就基层操作来看，目前对于闲置宅基地的使用，主要依据是“占补平衡”原则，实施的项目主要是土地复垦，复垦就是将现有的闲置宅基地整理为耕地，而转化为林地或者其它建设用地，并不包含在内。一般坝上村庄规模、占地面积都不大，但复垦成本很高，一般每亩都在6万元左右，还要配套打井等灌溉设施，规模小了，一般不具有耕作价值，因此一般申报规模都在100亩左右。而且有的村庄地处山区，坡度较大、严重缺水，复垦价值不高。当前“占补平衡”的原则是“占优补优”，一般村庄即使进行了复垦，耕作条件也不会太好,并不能很顺利地置换到城镇建设用地指标。 ? 二是基层难有积极性。闲置宅基地，是越贫困的地区越多，土地复垦费用由地方承担，土地复垦的成本又相当高，每亩六到七万元，对于财政贫困县来说，是一笔不小的费用，况且贫困县招商引资相对困难，吸引投资，降低地价是通用作法，当前在税收减免上被严格控制，地方只能内部“挖潜”，采用的重要优惠手段一般就是“零地价”，这样，出让土地后地方政府没有任何收入，村庄复垦投资实际上基本等同于财政支出。况且，贫困县份落地项目较少，需要的建设用地相对较少，以S县为例，今年分配的建设用地指标是434亩，目前报卷的只有300亩，还节余100多亩。以前通过村庄复垦、土地整理，增出来的用地指标，可以在全市、甚至在全省流动，这个县的指标可以给另一个县用，指标就是钱，现在政策改变了，指标不可以流通，本县又没有用处，又要投资，宅基地复垦的积极性自然降低。 ? 三是农民不配合。农民一般有房产是祖业，卖房卖地是败家的观念，加上当前在城镇的生活工作并不稳定，尽管很大一部分人在城镇已经购房，但出于给自己留条后路的想法，一般不会轻易退出宅基地。特别是十八届三中全会以后，随着确权步伐的加快，农民普遍对土地增值抱有过高期望，很少轻易放弃宅基地。另一方面，一户多宅以及超面积占有宅基地，都是历史形成的，原因复杂，真正按照法律规定执行相当困难。通过市场化方法运作，激活闲置宅基地也比较困难，比如A村新办养殖场就是利用闲置宅基地，开始是每户3万元，后来扩大规模需要购买宅基地，农户要价上升到10万一户，部分农户甚至借机施压，要到20多万，没有达到协议。况且从当前法律法规来看，房屋连同宅基地一同转让后，是否可以重新申请宅基地并无明文规定，农民完全可以在宅基地出让后，再申请，造成农村建设用地规模的扩张。 ? 从趋势来看，农村宅基地闲置、空置的规模将越来越大，当前农民居民常年外出务工的越来越多，还以S县为例，农业人口14.14万人，据统计口径，常年外出务工在3.5-4.2万人，但实际离村常年务工人口是6.9万,近三分之一转移到了县内城镇，接近农业人口的一半。改革开放初期，村内基本是“613899”部队，现在基本是“99”部队，在一些村庄外出人口超过80%的村庄，60岁人口接近百分之百，甚至选不出比较年轻的人担任村干部，村