牧山丽景项目整体营销推广方案.ppt

牧山丽景项目整体营销推广方案 策划部 07年6月 目 录 一、项目开发背景 二、项目特色介绍 三、项目营销推广目标 四、目标消费市场细分定位 五、项目营销推广卖点提炼 六、营销推广策略制定 七、项目营销推广执行计划 一、项目开发背景 项目开发背景 地产行业：自04年后，成都房价一路上扬，别墅价格也保持了稳定增长的势头。06年别墅土地受控，07年成都别墅在市区、近郊、各远郊遍地开花。别墅价格仍有不小的上涨空间。 别墅市场：低总价，小面积别墅市场开始受热捧。顶级别墅呈现出曲高和寡的景象。对比各片区别墅需求量，道路交通好，自然环境优美的近郊别墅最受市场欢迎。 片区市场：整个牧马山片区在成都人眼中的印象为高档别墅区。片区别墅需求量在成都各片区中属于中等的区域。目前片区别墅楼盘的销售速度一般，市场关注度也不高。片区别墅推广方式大多以活动为主，配合户外与少量广告。少数项目有高尔夫运动的自然人流类客户和开发商自身资源类客户。 片区规划：大件路正在拆迁，动工在即；规划中的成绵乐轻轨在花源设站。新津花源片区规划正在筹谋中。 地块背景：相对于整个牧马山片区来说。新津牧山新城片区是块大生地。不过随着我牧山丽景项目在春交会亮相，各开发商对该片区土地价值已产生了新的认识。已有数家开发商对牧山新城即将拍卖的土地保持高度的关注。片区土地价值的上涨，必然也拉动了后续行业竞争、开发成本。 置信十年，牧山有幸 二、项目特色介绍 牧山丽景项目特色分析 坡地 独院 总价低、面积合理 带精装花园 项目内优质景观 项目旁45亩中央公园配套 项目周边350亩森林公园 项目特色结论 产品特色——坡地独院小别墅：总价低、面积合理，私密性好，独有坡地景观，创新室内外空间关系，送精装修私家花园。 景观特色——独有的三重景观：项目内精装私家花园满足平时10分钟休息需要，项目旁45亩中央公园满足家人傍晚30分钟散步需求，项目周边各类山岭公园实现真正的山居生活。 三、项目营销推广目标 牧山丽景项目目标 1、片区：大牧马山片区在成都的高端地位建立，并得到成都市民的广泛认可 2、行业：拉动新津花源新城片区土地价格的提升 3、收益： 完成项目销售，达到项目预期利润 4、品牌：成都置信品牌强势注入牧马山片区，牧山丽景成为牧马山片区特色房产开发项目 5、团队：牧山地产团队磨合成熟，为牧山新城片区开发熔炼团队，培育人才 项目主要目标解构 项目主要目标实现方式 以品牌拉动项目关注度，以项目热销带动区域房产市场的发展。 区域房产市场的发展反过来促进项目销售，并进一步推动品牌美誉度和知晓度。 四、目标消费市场细分定位 我们也在问自己。这年头，有钱人都喜欢住什么样的房子。在花源牧马山这样一个浅丘地块上，什么样的房子，什么样的社区才能打动他们。 市调说话 就目前国内别墅市场来看，豪宅的开发已开始陷入曲高和寡的地步，而总价地，面积适中的小独栋别墅越来越受消费者的欢迎，成为别墅市场需求量最高的产品之一。 了解成都人 虽说别墅产品的购买者常来自全国各地，即使出现国际友人入住的情况也十分正常。但就我项目的目前的体量、总价、面积来看，在大成都范围内就能够找到充足的消费群体，完成项目销售。而且也只有打动了本地的消费者，才能达到项目最广泛的口碑传播。那么成都人究竟喜欢什么样的房子呢？我们需要对成都的有钱人做一次全面的剖析。 别墅之于成都人 成都人的生活习性和成都本地的文化有着密切的关联。成都作为中国西部的历史文化名城，标榜为中国西部的时尚之都，以休闲之都驰名全国，以周边丰富的历史文化自然遗产闻名世界。 成都人会耍是出了名的。他们的目标旅游地大多是风景优美、有好吃的、有好耍的地方。如果旅游地还能粘一点文化的边儿，那就更好了。其实郊区的别墅，至少是目前处于郊区的别墅，需要解决入住难问题，也