第八节小区物业财务管理.doc

第八节　小区物业财务管理 　　一、小区物业财务管理概述　　(一)物业财务与财务管理 　　物业财务，是指具有企业性质的物业公司为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本 的活动。资本是由公司在房屋、设备维修过程中所运用的各项有价值的资产所构成。资本金则是指列在资产负债表左方的诸项内容。如现金、有价证券、应收账款、 材料库存和固定资 产等，它表明了资本的去向。筹集资本就是资本来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容。如银行贷款、公司债券和业主投入的资金等等。 　　财务管理，是指公司为了有计划与低代价的筹集资本、最大限度地提高资本运用效果而 对企业筹资活动和投资活动所进行的管理。面对日益发达且瞬息万变的金融市场，企业面临着多种可供选择的筹资渠道。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服 务的需要安排好筹 资的规模与时间，确保公司经济活动的正常进行，还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险，选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任 务。物业公司是以管 理与服务为中心的经营型企业，为了提高公司经济效益，扩大收入来源，多数物业公司实行多种经营，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有酒楼、 商场、店铺等出租 物业以及其他提供有偿服务的机构。公司的财务管理要统筹各经营单位，自然比经营业务单纯的企业来得复杂些，财务管理在这里显得尤其重要。 　　(二)物业财务管理的必要性 　　在市场经济条件下，商品价值规律仍然在商品生产、商品流通和商品消费领域中，起着 重要的调节作用。以社会必要劳动时间来计算房屋维修在房屋消费过程中的商品价值量时，还必须利用价值、价格、成本、利润、资金等形式。 　　如前所述，小区财务与财务管理恰是对物业公司在资金筹集与运用过程中，能体现财务 关系的一种全面资金管理。因此，物业财务管理的客观必要性就在于，它是由时间节约规律和商品价值规律的作用决定的。这种作用主要表现在以下两个方面： 　　1.在市场经济中价值规律要求商品的价值量由制造该商品所消耗的社会必要劳动时间来衡量。也就是说，小区物业公 司的房屋维修与服务，不论在维修过程中消耗的劳动时间多少 ，它只能按照社会必要劳动时间所决定的活劳动与物化劳动所消耗的价值量，向小区住户计取维修与管理费用。如果一个物业公司在房屋等维修与服务过程中，所消 耗的个别劳动时间 低于社会必要劳动时间，这个公司从维修管理与服务角度说，社会获得较多的效益或称盈利；反之，如果个别劳动时间高于社会必要劳动时间，公司获得的效益就 低，获得的盈利就少 ，甚至会亏损。恩格斯曾指出：“劳动产品超出维持劳动的费用而形成的剩余，以及社会生产基金和后备基金从这种剩余中的形成和积累，过去和现在都是一切社会 的、政治的和智力 的继续发展的基础。”(见《马恩选集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３页)公 司的盈利就是恩格斯指出的劳动产品超出维持劳动费用而形成的“剩余”，它是社会主义扩大再生产的基础。由此可见，在社会主义市场经济条件下，价值规律的作 用要求物业公司实 行严格的经济核算，要求对物业公司的维修、管理与服务过程和经济活动进行监督，要求不断改进公司的维修技术和经济管理，以便用最少的活劳动和物化劳动生产 出更多更好的使用 价值，创造更多的利润，为扩大物业公司维修再生产和改善住户的生活、住房条件提供更多的资金。 　　2.在市场经济中由于价值规律的作用，物业公司在维修再生产过程中占用的一切房屋维修基金(劳动资料与劳动对 象)，都仍然保留着使用价值和价值两种属性。维修基金的使用价 值是由实物形态表现的；维修基金的价值是由资金形态表现的。资金是公司维修基金的货币表现，是进行维修活动的前提条件。 　　经济核算不仅要求公司用自己的维修、服务与管理的费用收入补偿支出，并且取得盈利 ，同时要求用最少的资金占用、最低的生产耗费，取得最大的经济效果。要做到这一点，必须管好公司的资金、成本和利润，一句话必须做好公司的财务工作。由此 可见，公司财务管 理必要性是节约时间规律和价值规律的客观要求，它是社会主义物业公司管理的重要组成部分。 　　(三)物业财务管理的本质 　　从物业财务管理的必要性中，我们可以看出，物业公司维修再生产过程是一个资金不断 运动的过程。公司的资金运动过程是构成公司财务关系的一个独立方面，正如毛泽东同志所说：“任何运动形式，其内部都包含着本身特殊的矛盾。这种特殊的矛 盾，就构成一事物区 别于他事物的特殊的本质。”(见《毛泽东选集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７页)资金运动是公司经济活动的组成部分，但是资金运动又区别于其 他的经济活动，也 就是说它具有独特的运动形式，具有独特的运动规律，它是公司经济活动的一个独立出来的特殊矛盾方面。这个独立出来的特殊矛盾方面就是公司财务区别于其他事 物的特殊的