绿城千岛湖玫瑰园定价建议.doc

千岛湖玫瑰园定价建议 第一部分、均价建议 一、定价方法 1、成本导向法。紧紧围绕着项目的利润目标，以有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业的平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润。 2、比较定价法。参照同区域内已售楼盘、在售楼盘的价格和实际的销售形势，对比市场整体的房价走势，确定项目的开盘价格和总体房价，在价格上充分反映楼盘的竞争力。 3、需求导向定价法。依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。 千岛湖目前房产市场基本上属于买方市场，因此建议采用市场比较定价法。 二、楼盘影响因素、指标及权重确定 依据千岛湖房地产市场的发展现状，结合目前住宅项目的产品特征，共列出10个主要的影响因素。分别为地段、建筑品质、内部配套、交通、物业管理、环境、项目规划、风格及户型、开发商品牌、营销推广。 编号 定级因素 指 标 分 值 1 地 段 A.与千岛湖的距离；B.与市中心的距离。 总10分 2 建筑品质 A.产品的设计；B.建筑的质量。 总10分 3 内部配套 A.园区内部配套完善性；B.内部配套的档次。 总10分 4 交 通 A.路况便利性；B.市中心往来车辆情况;C.距客运中心远近。 总10分 5 物业管理 A.物管公司品牌；B.服务标准及档次；C.物管费。 总10分 6 环 境 A.外部景观资源的丰富性；B.内部环境。 总10分 7 项目规划 A.项目整体规划；B.项目产品内部的规划。 总10分 8 风格及户型 A.立面效果；B.建筑风格；C.户型结构。 总10分 9 开发商品牌 A.开发商的品牌；B.开发商的信誉；C.开发商的市场影响力。 总10分 10 营销推广 A.客户积累情况；b.广告发布力度；c.产品形象；D.销售手段。 总10分 三、排屋均价预测 为了科学地计算出本项目的市场价格，将选取系列具有参考价值的楼盘作为比较标准，作为本次定价的主要参考依据。 1、竞争排屋楼盘价格参考 单 位 楼 盘 总价范围 均 价 元/M2 优 惠 折 扣 修正均价 （按毛坯算） 随园 每栋约700—800万元（双联380平方，包括地下室） 精装18000元/㎡ 一次付款99折。 赠地下室 15000元/㎡ 滨江度假别墅 多联400万左右（精） 双联600万左右（精） 别墅600万左右（毛） 排屋精装约20000元/㎡；别墅毛坯15600元/㎡。 现已是最低价，无优惠。 16000元/㎡ 阳光水岸 排屋200—400万每套 （叠排，210左右） 毛坯14000元/㎡ 只剩一幢，具有一定的优惠。 赠送露台、花园。 13000元/㎡ 注：千岛湖房产具有一定的复杂性。一是当前在售排屋量较小；二是产品各异，且以面向大杭州市场为主；三是价格千差万别，不具典型性。因此，此次只能从中挑选出3个楼盘参照。 2、可比项目分值判定与计算 序号 影 响 因 素 权重（wi） 千岛湖玫瑰园 随园 滨江度假别墅 阳光水岸度假村 1 地段 12% 7 0.84 6 0.72 7 0.84 8 0.96 2 建筑品质 10% 10 1 8 0.8 9 0.9 8 0.8 3 内部配套 10% 8 0.8 9 0.9 10 1 8 0.8 4 交通 8% 8 0.64 7 0.56 8 0.64 9 0.72 5 物业管理 8% 10 0.8 9 0.72 10 0.8 8 0.64 6 环境 15% 6 0.9 10 1.5 10 1.5 9 1.35 7 项目规划 7% 9 0.63 10 0.7 9 0.63 8 0.56 8 风格及户型 8% 9 0.72 10 0.8 9 0.72 8 0.64 9 开发商 12% 10 1.2 8 0.96 9 1.08 7 0.84 10 营销推广 10% 8 0.8 8 0.8 8 0.8 8 0.8 合计 1 8.33 8.46 8.91 8.11 3、排屋价格修正 1）、修正公式 玫瑰园评估得分 比较楼盘评估得分 2）、修正过程 随园 ： ×15000=14700 滨江度假别墅： ×16000=14900 阳光水岸度假村： ×13000=13300 玫瑰园排屋均价参考：（14700+14900+13300）/3 = 14300元/平方 4、千岛湖玫瑰园排屋均价建议 在现有的市场情况下，千岛湖别墅/