某大型商业物业运营企划书.doc

XXX 商业物业管理营运方案 第一章 项目概况 一、项目简介 XXX项目总占地面积约 平方米，建筑总面积 万平方米，集酒店、5A甲级写字楼、超大规模购物中心、停车场、酒店式商务公寓、高档住宅区、花园洋房以及主体公园为一体的城市核心综合物业项目。 物业基本情况 物业类型： 商业广场/购物中心 坐落位置： 建筑面积： 平方米 东邻： 南邻： 西邻： 北邻： 二、项目商业广场物业管理定位 专业的商业管理企业提供商业物业的推广、策划、运营，专业的物业管理企业提供完善、规范、标准的物业管理服务 XXX商业物业的物业管理元素，在吸取几大商圈知名商业物业管理成功运做的模式下，结合XXX商业物业的实际情况项目物业管理定位于“专业的商业管理企业提供商业物业的推广、策划、运营，专业的物业管理企业提供完善、规范、标准的物业管理服务”。 三、项目商业广场物业管理目标 社会效益、经济效益、环境效益的共同实现 XXX商业物业具有良好的可操作性和较高的商业价值，在商业的整体运营过程中通过融入物业管理的元素，专业的管理，使XXX商业物业形成一流的经营环境，一流的商业品牌效应，良好的设备设施运行，从而促进XXX商业物业的销售、租赁，体现商业价值，让物业本身快速实现增值、保值、保护业主的利益。最终物业公司实现社会效益、经济效益、环境效益的目的 四、项目商业广场物业管理特色 管理统一化 经营分散性 购物一站式 （一）管理统一化 管理统一化即：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督管理、统一物业管理 1、统一招商管理 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，（此条款本项目在前期招商或销售过程中是未进行的，将导致前期本项目的商业物业管理难度非常大）如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定；　　 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； a、为整个商铺促销承担的义务； b、承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； c、投保范围事宜； 2、统一的营销管理 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。物业公司和开发商业管理部做好配合为商铺策划好1年12个月的管理营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 3、统一的服务监督 统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 商业广场须设立由开发商、物业公司或及第三方顾问团队组成的管理团队，指导、协调、服务、监督商业广场的经营活动，保证商业广场的高效运转。常见的方式有：　　　 a、指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； 　b、协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； c、服务项目：行政事务管理； d、监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 4、统一的物业管理 “统一的物业管理”有助于物业自身的维护和保养。 商业广场的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气空调等正常供应、公用面积的保洁、秩序维护员防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商业广场的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 （二）经营分散性 “分散经营” 的理念在于商户的自主经营，在统一管理的商业广场的大环境中，完成商铺的顺利经营、招商及发展。 项目商业广场的物业业态较为特殊，整体经营环境决定独立产权商铺及大型卖场的不可分离性（硬件条件及区域环境），针对商业物业的管理方案对影响商铺及卖场业主的收益出发，我物业公司将不采用传统商业项目的经营模式（例如XXX、XXX等大型百货的统一管理、统一经营） 。物业公司在整个商业项目的营运过程中将做到让经营商户跟随大型卖场的经营理念、模式及规模自主确立经营项目、模式及规模以达到自主创业经营的监管模式，只是针对项目整体进行宣传、规划及管理工作。 （三）购物一站式 让顾客“一站式”购物；让顾客享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。 “一站