某楼盘开盘前营销方案.doc

鑫远·湘府华城阶段营销方案 湖南鑫远投资集团有限公司 二零零七年六月十二日 一、积累客户目的 今年总体销售指标预计为10万平方米，为了使本项目顺畅销售，使本项目尽快回笼资金；为了摆脱南城竞对手，避免与其争抢客户资源，我们考虑将产品先期入市，扩大市场影响力，采取先入为主的策略。先期测试本项目户型、面积等方面在市场上的反应，后期将根据市场反映，调整阶段策略使之产生更大销量为目的。本次预计在房交会前完成2次认筹和开盘的活动。 二、诚意客户积累策略 项目一期一批为北1~5栋，总体585套单位。北1、2、5栋为18层，北3栋为24层，北4栋为28层，一期二批的北9栋28层。 07年预计销售一期一批的1~5栋77770.27平方米，一期二批的9栋33415.11平方米，共计约111185.38平方米。 项目咨询时间推迟到7月7日开始，咨询时间为1个月，预计第一次（一期一批一部分）于8月18日（周六）认筹，9月2日（周日）解筹。随后开始第二次积累活动，第二次（一期一批二部分）于9月3日（周六）认筹，10月7日（周日）解筹暨开盘活动。考虑第一次产品放量必须扩大市场影响并产生一定销售，在随后第二次认筹的价格有所提升，我们预计9月底取得一期一批预售许可证时再次扩大宣传力度，将第二次的解筹与开盘活动同时进行。 ※根据必威体育精装版房地产新政规定，未取得预售许可证不得收取客户定金，由于现阶段公司对项目销售指标有规定，所以可通过变通的营销方式解决问题。 如一期一批客户对认筹方式有争议则定金可退。 定金采取存储银行的方式。 营销阶段划分 湘府华城的正式开盘时间为：2007年10月7日 销售单位 营销阶段 时 间 预计完成销售率 一期一批产品 前期咨询阶段 2007年7月7日至2007年8月17日（1个月） —— 诚意客户积累阶段 2007年8月18日至2007年9月1日 —— 一期一批一部分解筹 2007年9月2日解筹 70% 诚意客户积累阶段 2007年9月3日至2007年10月6日 —— 一期一批二部分解筹 2007年10月7日解筹暨开盘 80% 热销阶段（包括9栋） 2007年10月8日至2007年11月30日（1个多月） 80% 销售调整 2007年12月1日至2007年12月31日 90% 尾盘阶段 2008年1月以后 剩余单位销售 一期一批一部分推盘量： 楼栋 户 型 户型面积㎡ 推出套数 推出面积㎡ 1栋 C3 134 85套 11433.35 2栋 B2a、B2、A3、A3a 158、138 67套 10026.96 3栋 A5c、A5d、F1、F2、F2b 166、165、89、134、135 116套 15922.36 5栋 C1 125.9 68套 8561.2 共计 336套 45943.87 根据以往解筹经验，解筹量为积累客户量的1/3或1/2；因此，本次客户积累数量应为900~1000位客户比较稳妥。 本次推出336套单位，占1~5栋总推盘量的59%，预计推盘成交均价为3999元/平方米，一期一批一部分推盘成交金额为18372.954万元。 四、诚意客户筛选策略 湘府?华城开展诚意客户筛选活动的目的： 逐步锁定诚意客户； 加速项目解筹暨开盘活动流程，提升现场的热销氛围，增加解筹率； 加强客户之间的口碑传播，提高本项目VIP贵宾卡的利用率； 为了达到上述三个目的，在项目解筹前，我们将安排两次诚意客户的筛选和跟踪活动： 五、客户筛选活动计划 1、申请VIP贵宾卡活动安排 活动开展时间：2007年8月18日~9月1日 通知客户的时间：于8月17日前，通过电话通知客户申请VIP贵宾卡。 通知内容：客户需要于8月18日~9月1日在湘府?华城营销中心交纳1万元的认筹金申请湘府?华城贵宾VIP卡即可获得1万元抵1.5万元的优惠活动，于该时间到咨询处参与活动的客户均可获得礼品一份。 享受优惠：在原有优惠的基础上额外获得额外1.5万元的优惠。同时告知客户必威体育精装版项目相关情况，听取客户关于项目的想法以及意见。 礼品：湘府?华城礼品（如：台钟工艺品、私家车内小玩具）。 ※诚意客户优惠申请活动特征：客户在填写完客户优惠申请书后，获得优先选房卡（VIP卡），享有优先选房资格及额外优惠。 ※诚意客户优惠申请活动主要流程： 客户观看模型，介绍项目和产品； 填写《诚意客户购房优惠申请书附件》； 领取并填写《诚意客户购房优惠申请书》，复印客户凭证身份证； 领取贵宾卡VIP； ※ 诚意客户享有的优惠权利有： （1）在0100以前的客户获得产品总价额外二个点的优惠、选房卡号在0101—0200号之间的客户享有额外一点五个点的优惠、选房卡号在0201—0400之间的客户享有额外一个点的优惠，选房卡号在0401以后的客户均享