毕节市天河小区项目市调报告.doc

目 录 前 言 第一章 毕节市社会经济概况 第二章 毕节市房地产市场分析 第三章 市场调查与研究 第四章 项目地块调查 结 论 前 言 本次对毕节市房地产市场进行的实态调研，主要从毕节市房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解毕节市多层和高层住宅发展状况和趋势，并进行了实地考察。 一、调研目的 全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合毕节市房地产市场整体操作水平、多层和高层住宅发展状况及其对楼市的影响，研究并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。 二、调研时间 2004年12月28日～2005年元月10日 三、调研人员 深圳市尚和房地产顾问有限公司毕节项目调查组。 四、信息来源 主要来自于毕节市建委、毕节市房地产管理局、土地局、毕节市统计局等政府部门；毕节市日报、毕节地区行政公署网等多家媒体，以及区域市场多个竞争楼盘。 五、调研区域 毕节市城区。 六、调研对象 同类可比性住宅楼盘、并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。 七、调研内容 消费者调查（住宅需求调查部分） 竞争对手调查 周边环境状况调查 八、样本容量 不同形态的潜在客户1200余人。 九、研究方法 调查方法 为达到调查目的，调查方法设定为街头定点拦截和入户面访相结合。具体操作为：通过甄别得到合格被访者后，由通过基础项目培训并测试合格上岗的访问员根据调查问卷所设定的内容逐一询问，并对被访者回答不清楚的问题进行追问，获得全面的信息。 A、街头定点拦截访问：由访问员在毕节市各主要街道进行。 B、入户面访：针对商业区及行政单位人员，进行随机抽样。 分析方法 数据录入----采用EPIDATA编写专用录入程序，并对相关逻辑关系进行设定，确保数据前后一致，同时，通过对录入数据进行二次检校，确保数据录入的准确性； 数据分析----采用国际通行的统计分析软件----SPSS软件，深度挖掘数据。分析方法包括：频率统计、交叉统计、因子分析等。 十、调研组织 样本分布：有效样本1159个 样本条件： 1、4年内在毕节市有购买商品房或商业意向； 2、购房时被访者具有决定权、参与和建议权； 3、受访者年龄在25-55岁间的毕节市长住居民; 4、受访者的家庭月收入在1500元以上的毕节市长住居民; 5、符合市场研究的常规条件。 十一、调查结果误差分析 在本次市调的整个运作过程中，有可能出现的误差大致有以下几种类型： 1、抽样误差：由于本次市调的性质为反映特定区域住宅市场的总体情况。因此本次调查设计的样本数均具有随机抽样的性质，因此也具有统计推断的理论依据。从统计学原理来分析，结合毕节市住宅市场和商业用房市场的其它资料，通过综合处理，本次市调结果能较好地反映整个项目所在区域房地产市场的实际情况。 2、覆盖误差：为了避免此项误差，我们采用了分层随机抽样法：首先针对样本分布特征进行了分析研究，并按各区域人口分布重心比例分别进行样本限定、随机抽样、访问；访问区域覆盖项目所在区域的主要房地产项目类型。因此本项误差能够有效地得以减小。 3、非抽样误差：该项目误差是指被访对象对问题的理解、对调查的合作态度的差异，同时又由于访问员由于经验与实际操作的技巧等造成的访问误差。我公司通过在调查访问实施前对访问员进行严格培训，测试上岗；组织试访，市调督导现场监督；严格的问卷复核（一审和二审）等措施，有效地减轻了非抽样误差对调查质量的影响。 4、统计误差：针对本次市调编写了专用统计程序，并经过反复调试、运行，对于容易出错的数据编码、录入，我们专门设计了查错程序，以高效率地发现数据输入错误，同时对录入数据进行二次录入检校，数据统计处理的正确性可保证万无一失。 第一章 毕节市社会经济概况 毕节，川滇黔锁钥，云贵高原屋脊，乌江、珠江发源地。殷周至元朝，属牂柯、夜郎、罗施等国，明朝建制。曾是夜郎文明、水西文化繁盛之境，今为国务院批准的开发扶贫、生态建设试验区，西部大开发拉开序幕的地方。 毕节是一个资源富集的山区，境内山峦起伏，河流纵横，拥有丰富的矿产资源、水能资源和旅游资源。在全区生活着汉、彝 、苗、回、仡佬、白族等三十多个民族。 贵州省毕节地区于1988年6月由贵州省人民政府报经国务院批准建立的全国农村改革试验区。 一、毕节市概况 1、毕节地理