湖北随州市中国国际汽配城项目可行性分析.doc

湖北随州市“中国国际汽配城”项目可行性分析报告 目 录 一 、 城市研判 ----------- P2 二 、 房地产市场分析 ----------- P20 三 、 汽车产业分析 ----------- P51 四 、 项目价值综合分析 ----------- P59 五 、 项目住宅部分定位及可行性研判 ----------- P68 六 、 项目住宅部分优化建议 ----------- P91 七 、 项目专业市场部分可行性研判及定位 ----------- P96 八 、 项目开发策略建议 ----------- P112 九 、 项目财务评估 ----------- P120 十 、 结论 ----------- P139 一、城 市 洞 察 1、城市定位、功能及竞争力 1.1、城市定位： 随州市城市定位为：国家级历史文化名城,鄂中北地区性中心城市,湖北省新兴旅游城市全国专用汽车名城，湖北省重要的电子信息产品生产基地，与武汉城市圈对接的汽车及零部件产业基地，“汉襄”工业走廊中重要的工业城市(strength) 劣势(weakness) ◆ 对外交通网络发展迅速 ◆ 自然资源优越，适宜发展特色农业 历史遗存丰富，城市人文底蕴丰厚 经济积累有基础 城市用地条件较好，可拓展空间较大 城市综合实力较弱，产业结构仍需优化 城乡统筹有待加强 城市核心竞争力尚未形成，软环境缺乏吸引力 市域城镇化质量不高，中心城区建设水平有待提升 (opportunity) 威胁(Threat) ◆ 国家中部崛起战略的实施 武汉城市圈的建设 区域重大基础设施的建设区域竞争压力及防止“真空效应”的挑战 工业化及城镇化对自然生态保护的挑战 城镇建设对城市历史文化保护的挑战 2000年6国务院批准设立地级市长江流域和淮河流域的交汇地带，东承武汉，西接襄樊，北临信阳，南达荆州，居“荆豫要冲”，扼“汉襄咽喉”，为”鄂北重镇”，是湖北省对外开放的”北大门”2.2、城市交通 2.2.1、公路、铁路交通 ◆ 入境国道：312国道、316国道、107国道等。 ◆ 入境高速公路：汉十高速、随岳高速（在建）等。 ◆ 入境铁路：京广铁路、西宁铁路、汉渝铁路。 公路交通 市际客车均已开通； 省际客车直达城市有上海、中山、惠州、泉州、广州等； 铁路交通 每日有28次列车入境随州； 近年来，随州市公路交通路网得到快速发展，但公路基础仍然较为薄落；铁路交通网络较为发达，是国内重要的中转枢纽之一。 2.2.2、航空交通：随州没有机场建设规划，航空交通主要依托武汉飞机场，航空网络依赖性强。 3、城市经济与产业 3.1、城市经济规模 2006年，随州市完成生产总值218.33亿元，同比增长12.1%，其中第一产业增加值56.25亿元，第二产业增加值92.10亿元，第三产业增加值69.98亿元，人均GDP为8676元。 2007年，随州市完成生产总值约242.94亿元，同比增长12%，其中，第一产业增加值为59.34亿元,第二产业增加值为： 105.92亿元，第三产业增加值为77.68亿元，人均GDP为9694元。 根据国际经验，当一个地区的人均GDP超过1000美元之后，社会消费的结构升级 0.28 0.28 0.26 0.29 0.27 0.26 0.24 第二产业产值 41.34 47.79 50.77 57.93 68.62 80.72 92.1 105.92 所占比重 0.38 0.39 0.38 0.40 0.40 0.42 0.42 0.44 第三产业产值 34.69 41.7 45.13 48.99 53.09 59.4 69.98 77.68 所占比重 0.32 0.34 0.34 0.34 0.31 0.31 0.32 0.32 随州市第二产业（工业、建筑业）产值及所占比重逐年稳步提高，所占比重最大。第二产业是随州产业结构中的主体。 第一产业产值逐年增加，但其所占比重总体显下滑趋势。 第三产业产值同样逐年增加，产值所占比重基本保持同一水平。 3