珠江新城写字楼调研报告.doc

前言： 广州有地处“中国南大门”的天然地理优势并有“国际大都会”的构想，广州在WTO之后日渐走向国际化，尤其是随着穗港澳地区各个领域紧密合作的CEPA，以及“9+2”泛珠三角的战略实施，广州国际大都市的地位正逐步得以实现。而这些必会引来各大公司的纷纷进驻，同时也拉大了写字楼的需求。 1．广州写字楼发展史 广州写字楼的变迁分为三个时期，据有关专家介绍，广州的写字楼经历了几代的变迁。第一代写字楼，兴起于环市东。纯办公功能建筑其实就是第一代的写字楼产品，除了布局明显区别于住宅外，同时也将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必须元素。同时，对于电信、网络及多媒体等功能的支持开始普及，以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等产品。第二代写字楼则兴起于天河北。这些写字楼不但要求过硬的电信 宽带和可自调的室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求――动静分开的办公布局、会客空间的设置与私密性的突出等。功能和硬件配套开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。而第三代写字楼，目前正在珠江新城诞生。其中，国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用，是第三代写字楼的重要标志。在硬件配套及办公理念方面，珠江新城的写字楼都突显了质的飞跃。 2．广州写字楼概况 广州近年新建的高质素综合写字楼无论是兴建开发供应量，还是推售成交量都超越了往年。新建的写字楼可分为三大类：会展型写字楼有中洲中心；商业型写字楼有粤海天河城大厦、维多利广场、广晟大厦、中华广场写字楼；商务办公型写字楼有富力科讯大厦、盈隆广场及发展中心大厦。 到2010年亚运会前，广州市预计将有超过250万平方米的写字楼进入租售市场。广州写字楼供货量“井喷”时代已经开始。 受广州经济保持两位数的持续增长、服务业的迅速发展以及企业的扩张刺激，广州写字楼在两至三年内仍有较高的投资价值。甲级写字楼中长期租金提升空间较大，而普通写字楼受利好政策影响，也得到更多投资者的青睐。今年1月至今，写字楼集中区域的天河区租金水平已比去年底有5%的升幅，空置率低至3%，预计该区全年写字楼租金将上扬10%左右。广州目前约有四成的外资企业有扩充办公场所的需求，天河CBD租金坚挺的状况预计到2007年第三季度前都不会发生改变。 在区域方面，珠江新城、天河北以及琶洲三大区域将是今后一段时间写字楼投资的热点地区，这些区域也是写字楼售价上升的最重要推动力。 目前珠江新城正在开发的写字楼项目有16个之多。未来2年内，广州将有超过200万平方米的写字楼新货推出市场，这对市场承受力来说是一个不小的挑战。广州市场对写字楼的消化速度主要决定于三个因素：其一，开发商对价格的调整；其二，未来三年内外资进入中国的速度；其三，国内民营企业成长的速度和数量。据此分析，200多万平方米的供应量，市场大概需要3-5年的时间来消化，而由于供应量的调整，估计广州写字楼价格将保持稳定状态。 目前广州甲级写字楼市场五大特点： 供应量倍增：预计到2009年有180万平方米完工投入市场； 50%新货集中天河：特别是体育中心周边和珠江新城； 市场空置压力急速增大：预期未来2-3年新增180万平方米甲级写字楼； 分拆出售项目众多：包括保利国际广场、中华广场、越秀城市广场等，多栋已确定将要分拆出售； 跨国企业短期扩充写字楼：当中以银行、金融机构及小型公司最为积极 旧式写字楼的弊端逐步显现，已很难满足今天公司的办公要求。 4.珠江新城写字楼概况 根据珠江新城的整体规划，西北侧主要以商务为主，而东面则以居住功能为主。因此，珠江新城西北侧是以商务为主的区域，而东面是以居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、勤建商务大厦等写字楼。无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计珠江新城目前已建写字楼总建筑面积约为80万平方米，今年可售的写字楼则不多，可售面积约为16多万平方米。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万平方米的物业面积。其中富力中心大厦、富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、国际金融大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目，由于工程进度顺利，在2005年-2007年已部分投入使用。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。而富力、保利等集团在珠江新城的写字楼项目也将会很快填充。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。