石家庄中天项目商业项目业态定位报告.ppt

二、石家庄区域空间发展格局 石市发展确定重点方向，向西、向北格局已显 一、石家庄商业空间分布状况 项目基础指标 根据上述分析与依据，我提供二套业态定位建议案。方案一：整体租赁方案二：目标分租 1号楼原经营酒店区域：时尚商务酒店（引入如家、汉庭快捷、7天连锁、锦江之星、维也纳、富驿时尚酒店、山水等商务型酒店） 剩余物业：娱乐休闲业态商家（引入KTV、慢摇酒吧、洗浴中心、茶楼、会所俱乐部等）、或者大型展厅、售后维修中心等。 项目商业业态配套定位 超市商户选址条件 以下内容仅供参考，不作为最终规划依据 项目商业业态配套定位 餐饮商户选址条件 以下内容仅供参考，不作为最终规划依据 项目定价策略 3 3 租金定价 租金定价 市场意向法 市场比较法 定价方法 租金定价 市场比较法 根据目前项目区域及同类物业的销售价格进行比较 得出本项目市场租金 项目招商程序 4 招商模式建议 招商政策建议 招商推广建议 招商模式建议 先招主力商家和次主力商家，后招非主力商家，以主力带动非主力； 先品牌商家，后非品牌商家，以品牌商家带动非品牌商家； 实现差异性招商，体现项目的唯一性和综合性。 快速组建项目接待中心，以便招商的快速推动。 招商节奏 招商模式建议 业态控制和调整 根据招商进展的情况，具体商家的区位选择不会完全按照业态划分进行配比，就需要对商家和业态进行一定的控制，并进行适度的调整。 业态调整： 1、?各个业态区域可以有不超过20%的非规划业态入住，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的液态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。 2、?本区域业态招商商家不足以填充该项目，则入住相邻区域（上下或左右）的业态商家。 3、?本区域业态招商商家超过规划业态，则将排名靠后的该业态商家安排在相邻区域的商铺。 4、?如本区域招商商家不足，附近业态也不足以补充的时候，考虑其它区域的备选业态或者重新定位。 业态控制：1、?品牌越强大的商家越优先选择商铺。 2、?关键节点和转角处不能安排非规划业态商家经营。 3、?不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。 4、?对于形象面位置，应与和商家签订《商铺形象和装修规定》等文件，以较高的店面投入限制部分没有实力的商家入场。 招商政策建议 优先入驻政策 在招商活动开始阶段对前3家规模或品牌入驻商家给予特别优惠 租金优惠：免租期3个月（根据入住时间的推移，免租时限递减） 开业支持：物业优惠（车位、广告、管理费）、水电费 政策优惠：税收 招商政策建议 租用面积在500㎡以上，带动市场人流作用显著且对散户进驻具有较强感召力的商家给予特别优惠。 租金优惠：免租期3个月 政策优惠：税收 品牌户政策 招商政策建议 租用面积在2000㎡以上，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订十年租赁合同的商家给予特殊优惠 租金优惠：免租期3个月 政策优惠：税收 大户政策 招商政策建议 散户政策 租用面积在100㎡以下，在一次性签订两年以上（含两年）租赁合同的商家给予特殊优惠 租金优惠：免租期1个月 招商推广建议 （1）招商道具准备：招商手册、推介PPT、DM传单、邀请函等； （2）接待中心组建：接待人员、办公场所及设备、项目展示道具 （沙盘、业态分布图、销控表、项目效果图等）； （3）招商政策及价位具体化； （4）媒体选择、广告投放等宣传活动需早期介入； （5）招商推广活动策划与举办； （6）招商物资准备，如招商委托书、招商说明书、招商流程表、 租赁合同、定租确认书、退房申请表等。 各节点业态分布及城市概念设计建议 典型城市中轴线 人民南路功能与现存问题 人民南路城市定位构想 各节点功能定位建议 各业态分布建议 写字楼市场预测及地块分布建议 商业发展格局预测及地块分布建议 可拆迁地块业态建议 各节点业态分布及城市概念设计建议 典型城市中轴线 人民南路功能与现存问题 人民南路城市定位构想 各节点功能定位建议 各业态分布建议 写字楼市场预测及地块分布建议 商业发展格局预测及地块分布建议 可拆迁地块业态建议 各节点业态分布及城市概念设计建议 典型城市中轴线 人民南路功能与现存问题 人民南路城市定位构想 各节点功能定位建议 各业态分布建议 写字楼市场预测及地块分布建议 商业发展格局预测及地块分布建议 可拆迁地块业态建议 各节点业态分布及城市概念设计建议 典型城市中轴线 人民南路功能与现存问题 人民南路城市定位构想 各节点功能定位建议 各业态分布建议 写字楼市场预测及地块分布建议 商业发展格局预测及地块分布建议 可拆迁地块业态建议 各节点业态分布及城市概念设计建议 典型城市中轴线 人民南路功能