科创园项目完整策划案.doc

四川绵阳科创园项目策划案 第一部分 项目投资策划营销 ????? 一、项目用地周边环境分析 ????? 1、项目土地性质调查????? 地理位置：绵阳市科创园创业大道南侧，科创园区园通南路西侧 ????? 土地净用地面积：157041.18㎡????? 土地规划使用性质：居住(兼容商业)????? 七通一平现状：水、电、气、通信管网均已准入，场地未平整，但已具备开发建设条件。????? 2、项目用地周边环境调查????? 地块周边的建筑物：地块正北方为环保产业园，正东方为绿化空地与东辰国际学校，正西正南均为空地。????? 绿化景观：项目用地周边绿化植被良好，各相邻干道均以完成道路绿化。????? 自然历史人文景观：因地处科创园区，地势较高，视野良好，但该处无良好的历史人文景观。????? 环境污染状况：无环境污染，空气质量良好。????? 注：绵阳科技城科教创业园区位于四川省绵阳市城区西北部，规划面积12.89平方公里。园区成立于2001年8月，是中共绵阳市委、市人民政府根据党中央、国务院关于建设绵阳科技城的决定而建立的创新创业基地，是绵阳科技城建设的重要载体。2002年9月国防科工委、科技部批准园区为全国唯一的“国家军转民科技园”；2003年10月，园区通过国家科技部、教育部“西南科技大学国家大学技园”验收，成为全国36所国家大学科技园之一；2006年1月，园区顺利通过了国家发改委对开发区的审核，成为四川省保留的30家开发区之一。????? 园区的发展定位是：将科技教育产业发展与城市发展相结合，按照职业教育园、城市文化新区、军转民成果转化基地的定位，依托军工科研院所，利用国防科工委下属的七所高校，促进军民两用技术研发、军工高科技成果转化和产业化，建成中国工程物理研究院、中国兵器五八所等军转民产业园，建成中国西部一流职业教育的区域综合性实训基地，打造西部一流的职业教育基地，发展壮大产业技术研究所，提升国家大学科技园科技企业孵化能力，搭建科技创新平台，逐步形成城市功能完备、生态环境优美、科技教育产业和现代服务业发达，文化特色鲜明的园林城市新区和文化新区。????? 园区交通便捷、设施完善、环境优雅。建成道路30余公里，绿化、美化水平较高，形成了绵阳城市北区框架。园区现有工业项目50余个，还有一批孵化和三产项目。一批项目正在孵化、一批项目正在建设、一批项目已经建成投产。中国工程物理研究院、长虹集团、九洲集团、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院、西南自动化研究所、深圳清华研究院、广州金发集团等一批知名科研院所、大型企业已进入园区发展，园区正逐步成为科技人员创新创业的热土。 ????? 3、地块交通条件调查????? 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划：地块周边道路中正北方向的创业大道将是以后科创园的主要交通干道之一，现今车流量较少；地块正东方向的园通南路为科创园与高新区的唯一连接干道，现今车流量较大，以后也是科创园的主要交通干道之一。????? 项目的交通状况：项目地块附近暂时没有公交车，但很快将会开通45、57路，13路与32路可能从项目周边绕行。 ????? 4、周边市政配套设施调查????? 购物场所：最近的购物场所分别为上马村与普明北路东段；????? 文化教育：周边现在有学校：南山双语学校、东陈国际学校、外国语学校、西南财大天府学院；不久后将有 北京邮电大学（绵阳分校）、西北工业大学（绵阳分校）。????? 医疗卫生：最近的医院为高新区富临中心医院。????? 金融服务：最近的金融服务为：高新区农村信用社。????? 邮政与通讯服务：高新区邮政、科创园中国移动。????? 娱乐、餐饮、运动：无????? 配套设施方面存在的对项目不利的干扰因素：缺少生活服务，例如理发美容、社区医疗、超市、游乐设施、餐饮设施、运动设施等。????? 二、区域市场现状及其趋势判断　　　　????? 1、宏观经济运行状况????? 固定资产投资总额：固定资产投资增速明显回落。今年前10个月经季节调整后的固定资产投资累计增速由1-6月份的31.3%回落到28.3%。作为固定资产投资的先行指标，今年前10个月新开工项目计划总投资同比增速已经回落到4.4%，今年上半年该指标为22.2%。　?? 房地产开发景气指数：全国房地产供应类指标增势平稳。今年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%；新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%；竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10