第五章房地产抵押贷款.ppt

第五章 房地产抵押贷款 房地产金融 第五章 房地产抵押贷款 第一节 房地产抵押贷款概述 第二节 房地产抵押贷款的运行 第三节 房地产抵押贷款的种类与形式 第四节 房地产抵押贷款市场 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的内涵及特征 （一）房地产抵押贷款的内涵 1、按揭贷款 房地产按揭贷款，是指在房地产买卖过程中，按揭人与开发商（按揭担保人）签订楼宇买卖合同，并付清非按揭款后，凭楼宇买卖合同与按揭权人签订按揭合同，由按揭权人向开发商付清余下的垫付款本利之和。如果买方未能依约履行还本付息和及时支付有关费用的义务，银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。 按揭贷款的法律合同： 开发商与银行之间签订的《楼宇按揭贷款承诺协议书》； 开发商和置业者之间签订的《商品房预售、销售合同》； 开发商、置业者和银行三者之间签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》。 2、抵押贷款 房地产抵押贷款，是指抵押人将自己或第三方已购买的房屋，交清全部房款并办妥房屋所有权证和土地使用权证，凭两证向抵押权人进行抵押贷款。由抵押权人与抵押人签订房屋抵押贷款合同，以不转移房屋所有权的方式作为按期归还贷款本息的担保。 抵押贷款与按揭贷款的比较 1、是否转移房产所有权 2、借贷合同当事人不同 3、当事人在民事诉讼中的地位不同 4、贷款的审查重点不同。现房按揭：楼宇质量、销售状态、按揭人收入情况；期房按揭审查：开发商资信、经济实力、施工进度、竣工时间、预售手续的完备齐全、按揭人的收入情况和月供能力的稳定性。抵押审查：抵押物所有权的合法性及价值。 5、违约处理不同：按揭人拥有房屋所有权可以拍卖受偿。抵押权人无房屋所有权。 3、房地产抵押贷款的定义 房地产抵押贷款，即我国所谓的按揭贷款，是购房者以所购买的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金（在一定时期内等额的、连续的款项收付）形式定期偿付贷款本息，当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。 房地产抵押贷款的需求方 （二）房地产抵押贷款的基本特征 1、以抵押为前提建立信贷关系 2、以房地产抵押为条件，以融通资金为目的 3、通过放贷为借款人服务，同时也为贷款人服务 4、房地产抵押贷款是现实的责任担保 5、抵押物的所有权有可能归抵押权人 二、房地产抵押贷款的功能与作用 1、提高居民购房能力 2、推动房地产业快速发展 3、发挥储蓄功能，调节居民消费行为，推动经济的合理运行 4、降低贷款风险，提高信贷效益，促进房地产金融业的进一步发展 5、增强了对借款人的风险约束 6、影响其他行业的发展 7、具有拉平经济周期的作用 三、房地产抵押贷款的需求和供给分析 1、房地产抵押贷款的需求： 新建房地产的融资需求量 现有房地产的交易量和转卖量 未出售旧有房地产的融资量 2、房地产抵押贷款的供给： 进入房地产抵押市场的资金量 借贷人对房地产抵押贷款的清偿额 抵押贷款二级市场的形成和发展 四、中国开展房地产抵押贷款业务的必要性 1、是发展市场经济和加速住房商品化进程的客观要求 2、是房地产业运动的内在要求 3、是房地产金融业发展的现实需要 第二节 房地产抵押贷款的运行 一、房地产抵押贷款的实施原则 （一）抵押物足量原则 房地产抵押贷款额的确定：申请贷款额度、抵押房地产的质量、抵押人的信誉、抵押率。 （二）减少风险原则 （三）法律效力原则 1、抵押财产的法律效力 2、抵押贷款合同的法律效力 3、抵押财产处分的法律效力 二、房地产抵押贷款的实施 （一）房地产抵押的设定 可以设定抵押的房地产或权益： 1、城镇国有土地使用权 2、依法取得所有权的房屋及其坐落地的土地使用权 3、依法生效的房屋预售（购）合同 （二）房地产抵押贷款合约的基本要素 1、抵押率 抵押率=抵押贷款本金利息之和/抵押物作价现额×100% 影响抵押率高低的因素： 贷款风险 借款人的信誉：呆帐率、逾期贷款额、借款人现在的经营情况及盈利水平、借款人现有的资产数额、借款人在银行开账户的时间和年限。 抵押房地产估价的确定取决于哪些因素？ 贷款数额的确定取决于哪些因素？ 贷款额应低于抵押估价 2、首期付款：购房者支付现金的额度。 3、贷款利率：由资金的投资收益、投资风险和贷款发生的费用三部分构成。 影响贷款利率的因素：借款人的信用、抵押物的价值、贷款管理需付的精力、借款人在房地产中权益数额的多少、贷款期限 、年龄、收入水平、信用记录。 4、贷款期限 期限的长短取决于购房者的还款能力及其投资偏好。 银行确定还款期限时考虑的主要因素有哪些？ 5、还款方式 固定利率偿还