第五组案例-沈先生税务策划.ppt

沈先生税务筹划—房产投资方式选择 第五小组卓越理财 客户须知 本税务策划为第五小组卓越理财室根据您所提供材料及目前现有法律法规为您做出的税务处理建议，仅供参考 请您根据税收政策变化，及时对现有方案做出调整 客户需求：房产投资办公司方式选择 经过多年的积累，沈先生已经有一些积蓄。但是他是一个事业心比较强的人，最近他准备将自己已使用了10年的房产与一个朋友合作办一个公司。该房产原值为300万元，在投资的具体操作环节，对房产投资问题上，是以房屋直接投入还是以出租的形式参加生产经营？ 如果以房屋直接投资，预计年资本收益率为10%； 如果以出租的形式参加生产经营，每年租金可得30万元。 那么，这两个投资方案对投资人的收益有什么影响呢？ 方案一 房屋直接投资 成立有限公司 方案一 房屋直接投资，成立有限公司 以房屋直接投资，预计年资本收益率为10% 年分红收入300×10％＝30万元 月收入 300000/12=25000元 缴个人所得税 [（25000-2000）×25％-1375] *12＝5.25万元 沈先生实际收入30－5.25 ＝24.75万元 资本收益率又称资本利润率，是指企业净利润（即税后利润）与股本（或实收资本，即在工商部 门注册的资金）的比率。用以反映企业运用资本获得收益的能力。 方案二 房屋直接投资，成立合伙企业 以房屋直接投资，预计年资本收益率为10% 年分红收入300×10％＝30万元 缴个人所得税（300000－2000 × 12）×35％－6750＝8.985万元 个人实际收入30－8.985 ＝21.015万元 资本收益率又称资本利润率，是指企业净利润（即税后利润）与股本（或实收资本，即在工商部 门注册的资金）的比率。用以反映企业运用资本获得收益的能力。 方案三 房屋出租 方案三 房屋出租经营 营业税（假设已使用10年房产为商用房）：30×5％＝1.5万元 城建及教育附加:1.5×（7％＋3％）＝0.15万元 房产税：30×12％＝3.6万元 印花税：300000*1‰=300元 因沈先生以出租的形式参加生产经营，每年租金可得30万元 个人所得税： （30－1.5―0.15―3.6-0.03）×（1－20%）×20％＝3.9552万元 个人实际收入：30－1.5―0.15―3.6－0.03-3.9552＝20.76万元 税务筹划 沈先生的实际收入： 方案一（24.75万元）收益最高 方案二（21.015万元）淘汰 方案三（20.76万元）淘汰 建议采用直接投资有限公司方式进行房产投资 综合考虑房地产升值潜力、经营收入的不稳定性等因素，在二者相差不大的情况下，也可根据客户的偏好选择方案 本方案应及时按照税收政策变化进行调整 LOGO 第五小组卓越理财团队 诚信品质、专业服务 赵军 时圣龙 15% 梁裕智 王友强 葛汝 李光成 何毅 钱娇玲 第五小组卓越理财 客户背景 2 客户需求分析 3 房产投资税务方案制定 4 税务筹划 5 第五小组卓越理财 客户须知 1 第五小组卓越理财 客户背景 沈先生：多才多艺的复合型人才，近年来采取多种经营的策略创办了甲、乙、丙三家个人独资企业，财务核算制度健全，取得了初步成效。 第五小组卓越理财 　　  涉及税目 ? 自有房产投资时： 财税[2002]191号文件规定：自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。 以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业的，投资方不征土地增值税； 以土地、房屋权属作价投资、入股，被投资方征契税但以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税。 第五小组卓越理财 工资、薪金所得适用 15,375 45 超过70,375元的部分 超过100,000元的部分 9 10,375 40 超过58,375元至70,375的部分 超过80,000元至100,000元的部分 8 6,375 35 超过45,375元至58,375元的部分 超过60,000元至80,000元的部分 7 3,375 30 超过31,375元至45,375元的部分 超过40,000元至60,000元的部分 6 1,375 25 超过16,375元至31,375元的部分 超过20,000元至40,000元的部分 5 375 20 超过4,375元至16,375元的部分 超过5,000元至20,000元的部分 4 125 15 超过1,825元至4,375元的部分 超过2,000元至5,000元的部分 3 25 10 超过475元至1,825元的部分 超过5