第六章 房地产经营风险和风险管理.ppt

第六章 房地产经营风险和风险管理 教学目的与要求：本章要求学生掌握房地产经营中会遇到哪些方面的风险，面对可能的风险如何采取经济有效的管理措施以实现最大的安全保障。 教学重点：房地产经营中的风险；房地产经营风险管理 教学难点：房地产经营风险管理 第一节 风险与风险管理概述 一、风险 （一）风险的定义 1901年（美）A.M.Willet“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。” “风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应。” 至今看法一致，但是精确定义比较难。在此，定义为“在投资过程中由于受到各种不确定因素的影响使投资者遭受收益损失的可能性。” 理解： （1）风险产生的根本原因是受到各种不确定性的影响。 （2）风险是指未来收益的不确定性。 （3）真实收益对于预期收益的偏离有正负两个方向。****本书中强调的是负向偏离，即不确定性导致的风险损失。 （4）风险的大小在客观上是由两个因素决定的，即损失发生的概率和可能损失的大小。 （二）风险的特征 1、风险的客观性和偶然性 2、风险的绝对性和相对性 3、风险的可预测性和可控性 4、风险和收益的共生性 （三）风险的分类 1、内部风险——外部风险 2、静态风险——动态风险 3、个别风险（非系统风险）——系统风险 二、风险管理 （一）风险管理的定义 风险管理是指在投资过程中采用科学的方法，通过对潜在的各种风险因素进行识别、度量、评价和决策处理，选择最佳的风险管理措施对风险予以处理，以最小的成本获得最大的安全保障。 理解：风险管理是对潜在的意外损失进行识别、衡量和处理。它不仅包括对物的风险管理，而且也包括对人的风险管理；不仅包括对损失的风险管理，而且包括对盈亏的风险管理；它不局限于某一业务范围内，而是对企业一切开发活动和开发全过程实行有效的管理。 （二）风险管理的必要性 1、风险管理是房地产开发经营企业内部机制运行的要求。房地产开发经营企业要取得投资的成功，减少盲目性，就要求它认真地识别风险，严格地控制风险，巧妙地规避风险。 2、风险管理是房地产开发经营企业所处的外部环境的要求。一方面，由于国内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化，在一定程度上增大了房地产开发经营企业投资的风险性;另一方面，房地产市场是一个不充分市场，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。 3、风险管理是整个房地产业健康发展的要求，我国房地产业发展迅速，但其中也存在周期性波动，并多次出现房地产业的“低迷期”， 这就要求从宏观和微观结合上加强对风险的管理，保证我国房地产业稳步、健康、正常发展。 （三）风险管理的一般程序 1、风险识别 （1）风险识别的概念 在投资的全过程中，对可能会发生的风险以及风险的成因进行分析和判断，作为风险预防的依据。即，对于可能发生的风险要进行科学的分类排队；找出风险产生的原因及其因果关系；采取适当的方法，认识特定的风险。 识别风险是风险管理的基础，也是风险管理中最困难的工作。 （2）风险识别的方法 识别风险通常采取的主要方法是：市场调查法、专家会议法、德尔菲法、分析询问法、财务报表法、流程图法、现场观察法、环境分析法等。 ①市场调查法 开发商在企业经营中，遇到的主要风险是来自房地产市场自身的风险，开发商必须能够尽快感知市场的变化并做出准确的分析判断，及时采取措施规避市场变化带来的风险。 这是一种利用专家知识和经验进行风险识别的方法，各领域的专家运用深厚的专业理论知识和丰富的实践经验，找出开发经营过程中的各种潜在风险并分析其成因。 该方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以做出较为精确的估计。 ②专家会议法 邀请5—10名专家召开会议，面对面方式交流，最后综合得出一致意见。适合于影响因素比较少，问题相对简单的风险识别。 针对性：问题单纯、目标明确的风险识别 优点： 能较快集中专家意见，得出风险识别的结论； 缺点：心理因素影响较大，讨论易受权威人士或大多数人意见左右。 ③德尔菲法(20-50名专家) 通过提出问题询问有关专家，而后将他们的意见予以综合、整理、归纳，匿名反馈给各个专家，再次征求意见，然后再加以综合、整理、归纳，再反馈。这样反复多次，得到一个渐趋一致的且可靠性也较高的意见。 针对性：适用于影响因素多、情况较复杂时的风险识别。 ④故障树法 侧重事后对风险损失产生的原因的分析。其具体做法是利用图解形式将可能引起风险损失的各种因素以树的形状表示出来，树根表示风险损失的结果，树枝表示可能引起这种结果的各种风险因素，通过排除法最后确定导致风险损失的原因。 针对性：技术强、较为复杂，直接经验较少项目的风险识别 优点：比较形象化，直观性较强 不足：用于大系统时，易产生遗漏和错误 2、风险度量 （1）预期收益 （2）