乌鲁木齐市房地产业发展的现状_问题及对策.docx

乌鲁木齐市房地产业发展的现状、问题及对策庄坚刘维忠摘 要:乌鲁木齐市房地产业在政府政策和市场需求的共同催动下，得到了迅速发展。在经过了萌发、兴起和高速发展后，目前进入了结构调整、平衡发展的阶段，一个门类齐全、基本配套、关联度高、拉动力强的产业势态已初步 形成。多年来，乌鲁木齐市房地产业对促进社会经济发展、提升城市现代化形象和改善市民居住条件做出了显著 贡献，“十五”期间，仅房地产开发就向财政上交各类税费 25 亿多元，土地出让金近 20 亿元，为城市建设积累了大 量资金。随着乌鲁木齐市城市骨架的拉大，经济总量迅速增大，就业率和收入水平也不断提高，加上政府为发展经 济制定了经济结构转型的相关政策，带动了房地产投资和消费，而经济结构的转型又必然推动房地产需求的多元 化，促进房地产业的发展。当前，乌鲁木齐市房地产业的发展已成为加快城市发展、增强城市竞争力、构建和谐宜 居城市的关键问题之一，希望通过对影响房地产业发展的各种因素进行研究分析，找出制约房地产业发展的症结 所在，通过政府和市场的共同努力，推动房地产业健康有序发展。关键词:房地产业发展; 城市化; 经济繁荣; 社会稳定; 投资和消费乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，近年来，随着经济和社会各项事业的发展，城市规模不断扩 大，人口迅速增加，乌鲁木齐市房地产业面临着一 些新情况、新问题。如: 房地产市场经营秩序不规 范、住房价格涨幅过大、住房保障制度不够健全等， 这些问题都是当前建设城市、管理城市、经营城市 中迫切需要解决的。从发改部门抽样调查数据和 房产管理部门权属登记数据可以看出，短期内乌鲁 木齐市商品房价格涨幅较快，房价环比上涨幅度已 高于全国平均水平，成为社会各界关注的热点问 题。与国内众多城市一样，乌鲁木齐市房价的涨幅 固然有国家西部大开发政策和优势资源转化战略 实施，以及边境贸易大幅增长，新疆经济迅猛发展， 这一经济原动力，也有土地供应政策调整和建设刚 性成本上升等原因，同时也暴露出乌鲁木齐市房地 产业自身发展的一些问题。因此，有必要找出影响 乌鲁木齐市房地产业发展的因素，认真加以分析和 研究，并针对存在的问题制定出科学合理、切实可 行的措施，进一步规范房地产市场秩序、落实住房 保障目标、健全和完善住房保障体系，对于引导乌 鲁木齐市房地产业健康有序发展，维护房地产市场繁荣稳定和构建和谐社会具有重要意义。一、乌鲁木齐市房地产业发展现状及存在的问 题( 一) 房地产业的发展现状 乌鲁木齐市房地产业的发展经历了起步、高速增长、快速收缩、恢复性增长四个时期。起步阶段—从 1992 年到 1998 年。1992 年，乌 鲁木齐市第一家具有企业性质的房地产公司正式 成立，截止 1998 年底，乌鲁木齐市的房地产企业增 加到 150 多家，员工发展到 4000 多人。这段时期， 由于企业处于起步阶段，新增投资较少，所以每年 新开工面积和竣工面积大致持平，基本上没有囤积 的土地。高速增长阶段—从 1999 年到 2001 年。乌鲁 木齐市房地产业发展在 1999 年进入了高速增长阶 段。到 2001 年，房地产投资总额占固定资产投资 的 47% ，住宅施工面积和竣工面积分别达到计划的87% 、79. 3% 。仅 1999 年一年，乌鲁木齐市房地产 业就实现 15 亿元营业收入，并连续三年以每年 45% 以上的高速度增长。这一时期，相关的买房、租房政策进一步改善，个人购房、租房行为开始逐作者简介: 庄坚( 1977 － ) ，男，汉族，山东人，乌鲁木齐市人民政府办公厅秘书三处副主任科员、秘书。刘维忠( 1961 － ) ，男，汉族，湖南人，新疆农业大学经济与贸易学院教授。共同研究方向: 农村区域发展与政策。产 业 发 展《决策咨询通讯》2011 年·第 3 期步增多，个人住宅销售额从 1999 年的 8. 7 亿元快速增长到 2001 年的 36. 7 亿元，房地产业取得了长 足发展，实现了房地产业的高速增长，这也是当时 国内房地产业迅速发展的一个缩影。这个阶段出 现的突出问题是: 许多开发商钻了国家政策的空 子，囤积了大量的土地，闲置起来等待地价的上扬， 以实现高额利润，这一个阶段主要是对土地的疯狂 追求，开发商为下一步发展储备了条件，同时也给 房地产业发展留下了隐患，房地产业开始出现泡 沫。快速收缩阶段—从 2002 年到 2005 年。乌鲁 木齐市房地产业在这三年的发展过程中放缓了速 度，比起上一个阶段的发展慢了很多，各方面统计 数据都有明显下降。2002 年房地产开发投资额为47. 6 亿元，比 2001 年减少 16. 43% ，新开发面积为230. 54 万平方米，比 2001 年减少 57. 1% ，处于“十 五”期间房地产业发展的最低点。这个阶段最为明 显的特征是: 新开