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深圳华侨城开发案例 一： 深圳华侨城建设经营策略浅析 华侨城是深圳市最具知名度与活力的社区，它用了短短20 年的时间从工业开发区起步迅速发展为集旅游、居住、商贸多种功能于一体的城市社区，在社会、经济、环境方面都取得了巨大的成就。它的发展过程不自觉地融合了城市经营、紧凑城市、精明增长和多功能复合开发等多种城市建设开发理念。这使得华侨城成为研究城市开发建设难得的标本。 1．华侨城和华侨城集团 华侨城是深圳市经济特区于1985 年设立的工业开发区，由深圳华侨城集团负责建设开发。它位于深圳市南山区东部，东邻福田区的深圳国际花卉博览园，南起深圳湾，西接沙河高尔夫球场，北靠深圳市北环大道， 占地5.66km2，见图1。其社区活力、人居环境、社会知名度得到社 图1 华侨城区位图 与学术界的普遍认可。华侨城集团成立于1985 年，是华侨城区的建设者与经营者，其前身是华侨城经济发展总公司，1997 年更名为深圳华侨城集团。目前华侨城集团已发展成为以家电生产、旅游管理和地产开发为三大核心业务的著名企业集团，总资产达200 亿元，净资产近100 亿元，年销售收入过100 亿元，华侨城集团也是深圳市最早成立的开发区企业之一，在集团成立之初深圳市政府赋予了华侨城集团高度的自主权。这样华侨城集团无需经过市政府的审批就可以自行对城区规划、建设、经营以及利益分配活动作出决策。这种宽松的政策环境，使得华侨城的开发建设从一开始就脱离了僵化的计划经济体制，走上了以市场为导向的城市经营之路。 2．华侨城的建设经营策略 城市经营就是城市管理。区别于计划经济体制下单纯依靠行政命令的城市管理模式，城市经营更加注重市场的调节作用与行政命令调控作用的结合。华侨城集团的经营思想包括打造品牌、获取效益、品牌推广和品牌提升4 个方面。 2．1 打造品牌 商品的品牌是商品最重要的一种无形资产，城市的品牌则是城市核心竞争力的具体表现。城市品牌的打造将有助于城市形象的宣传、突出城市的特色、提升城市的综合竞争力。华侨城集团力图打造两大城市品牌，即自然生态品牌与主题文化品牌。 自然生态品牌来源于早期的规划理念。在早期规划中华侨城集团对其内部的水系、地形、地貌以及绿地的保护都非常重视，提出了上山下海的规划理念，保留了城区原有地形地貌，道路走向因山就势。城区建设严格遵照规划，使规划理念得以实现，并使城区自然生态环境始终保持在良好状态中。目前，城区的绿化率达53%，人均公共绿地面积70m2 /人，以绿化为主的主题公园用地面积达128.58 hm2，城区绿化用地总面积达201.15 hm2，约占城区建设总面积的35%。这在国内大城市中堪称独一无二。城区本身已成为一处适合旅游、休闲的城市花园，见图2。 图2 1986-1996 年华侨城总体规划图 主题文化品牌来源于华侨城对城区文化建设的关注。深圳是一座建设仅25 年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了深圳市文化沙漠的人文印象。同时，深圳又是一座移民城市，它的绝大部份居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对深圳的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面。在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了深圳市文化沙漠的人文印象。华侨城集团成立后陆续建成的主题公园、国家级美术馆、生态公园、雕塑公园等文化休闲场所，建设华侨城成为深圳特区内唯一一个同时拥有休闲、文化、艺术、生态的城市社区。文化、艺术这两大因素的融入使得华侨城社区与深圳市文化沙漠的大环境形成了鲜明的对比，使城市的文化建设登上了一个新的台阶，并使华侨城成为高品质生活的代名词，华侨城作为文化主题品牌被人们认可。 2．2 获取效益 效益是城市生存的保障，也是城市科学发展的核心，效益包括经济效益与社会效益2 方面。它们不是相互对立、相互排斥的，而是相互联系、相互依存并在一定条件下可以相互转化的。一方面，经济效益是城市发展的中心，但是没有社会效益的同步增长，经济效益将难以为继。另一方面，社会效益可以转化为经济效益，加速城市的发展。只有兼顾经济效益与社会效益，才能使城市建设达到科学和谐的发展状态。华侨城的开发建设，在取得巨大经济效益的同时也成功地赚取了大量的社会效益。 （1）经济效益方面。华侨城区的房地产价格屡创深圳新高，2004 年内部的“博托菲诺·纯水岸”、“博托菲诺·天鹅堡”两楼盘均价已经达到16 000 元 / m2，社区土地价值有了极大的提升。同时，华侨城集团经济实力不断增强，1998 年华侨城集团成为深圳市首家销售额超100 亿元的国企集团，2004 年华侨城集团总资产逾200 亿元，年销售收入164 亿元，多年来华侨城集团累计向国家交上缴税收40 亿元。华侨城集团总公司目前已成为集旅游、工业、房地产、金融、商贸为一体的综合性大型集团公司，是国务