物业服务企业如何搞好自身建设.doc

物业服务企业如何搞好自身建设 一、概 述 物业服务运作主体是业主委员会、物业服务企业（包括物业服务公司和专业服务公司）、政府主管部门和相关部门。物业服务健康运作的前提是主体各尽其职和相互间的良好协作。业主委员会维护业主权益和发挥决策、监督功能，物业服务企业承担各项具体服务工作，政府主管部门从法制、政策上实施管理和指导，相关部门则在各自业务范围内行使职权。 1．物业服务企业的类别 　　（一）按投资主体? 　　物业服务企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。? 　　（二）按股东出资形式? 　　可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。? 　　（三）按经营服务方式? 　　分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种。? 　　（四）按是否具有法人资格? 　　一种是具有企业法人资格的物业服务的专营公司或子公司；另一种是以其他经营项目为主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业服务的不具备企业法人资格的物业服务部。 2．我国物业服务行业发展概况 中国的物业服务始于八十年代初。最早的物业服务开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业服务迅速发展。此后的十几年内深圳的物业服务迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业服务的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业服务模式。 物业服务从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业服务市场已经日渐成熟，表现在，物业服务法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业服务企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业服务的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业服务发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业服务发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业服务行业变盘即将到来。 2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业服务行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业服务行业未来的发展起到重要而深远的影响。 21世纪，是中国物业服务行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业服务行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业服务企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要相应的变革，才能适应发展的需要。 中国投资咨询网发布的《2008年中国物业服务行业分析及投资咨询报告》共十二章。首先介绍了物业服务的定义、主要内容、发展历程及基本特征等，接着分析了国际国内物业服务行业的发展概况，然后介绍了物业服务的收费情况和招投标的发展。随后，报告对物业服务行业做了区域发展分析、关联产业发展分析、重点企业运营状况分析、企业经营管理分析、行业竞争分析和营销分析，最后分析了物业服务行业的未来发展趋势。您若想对物业服务行业有个系统的了解或者想投资物业服务，本报告是您不可或缺的重要工具。近年来，我国物业服务行业的呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业服务法规、制度的颁布实施，物业服务市场环境日趋成熟，既为物业服务企业创造了发展的机遇，同时使物业服务企业面临着发展的挑战。 物业服务行业起源于英国，19世纪60年代，英国政府成立了以廉租房管理为主要工作内容的物业服务机构；20世纪初，在美国成立世界第一个物业服务行业组织，经过了由政府干预转为完全市场化的阶段。在我国，1981年出现第一家市场化的物业服务公司，借鉴香港和国外的管理模式，开始了快速发展。这家公司的出现，在过去国内的房屋物业以“房管所”一统天下的模式中注入了新的元素，逐步开始了物业服务社会化、专业化和市场化的新阶段。经过二十余年的发展，物业服务作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业服务的必然趋势。近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业服务创造了良好的发展空间。在政策层面，《物权法》、新《物业服务条例》等相继出台，规范了物业服务行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业服务服务的要求；随