物业管理区域划分问题.docx

众所周知，《物业管理条例》和《业主大会规程》都规定 了一个物业管理区域只能成立一个业主大会。一般而言，一个 业主大会只对应一个业委会。也就是说，一个物业管理区域只 能设立一个业委会。物业管理区域划分问题□ 文 / 王占强物业管理区域划分关系到业主大会的成立，是业主行使自治权利的基础条件。一般而言，一个物业管理区域是一个相对独立的居住区。但由于我国房地产开发过程中，项目类型繁多，规划不一，物业管理 区域划分标准也不甚明晰等原因，物业管理区域划分时常发生纠纷。四川省成都市武侯区黄金成等 25 人 诉成都市武侯区房地产管理局划分物业管理区域行政纠纷案 [1] 是一个比较典型的物业管理区域划分案例。 本文将通过对该案例的评析，解释说明包括划分主体、划分标准在内的几个物业管理区域划分焦点问题。24物事评论判决如下：一、撤销一审判决；二、撤销被上诉人区房管局于 2003 年 11 月 24 日对“中央花园清水河片区”业主 发出的通知；三、责令被上诉人区房管局依照法定程序重 新划分“中央花园清水河片区”的物业管理区域。行政诉讼四川省成都市武侯区“中央花园清水河片区”，按开发时间顺序和规格分为一期、二期、三期、精装版一区、 二区、沿河别墅和临河别墅等楼群，共有楼房 207 幢 5,726 套(户 )。不同楼群之间有围墙、道路分割为相对独立的 院落，院落之间有些市政公共通道，分属两个社区居委会。 该小区有部分供电设备为小区自管，共用设施、设备及其 他物业管理用房未作法定权属界定。2003 年 11 月 24 日 区房管局发出通知，将“中央花园清水河片区”分为 A、 B、C、D、E 五个物业管理区域，对各个区域的物业管理 用房进行了划分，并请业主成立相应的业主大会及选举产 生业主委员会。业主黄金成等 25 人认为武侯区房地产管理局 ( 以下 简称区房管局 ) 的行为没有法律依据，且凭空制造了矛盾， 侵害了广大业主利益。将区房管局诉至武侯区人民法院， 请求撤销被告将小区划分为 5 个物业管理区域的行政行为。案例评析一、谁有权划分物业管理区域？（一）公权力与私权利的博弈 本案中，一审法院认为区房管局有划分物业管理区域的职权。而二审法院却得出了一个自相矛盾的结论，一方 面肯定一审的上述认定，即同意区房管局有划分物业管理 区域的职权；另一方面认为，“物业管理区域内共用设施 的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。 由于区域的划分不可避免地涉及共用设施的调整和分割， 因此物业管理区域的划分必须通过业主大会的讨论才能决 定。”那么，划分物业管理区域是属于公权力范围还是私权 利范围？要回答这个问题首先要分清公权力和私权利的界 限。但答案必定不会既是公权力范围又是私权利范围，因 此，二审法院关于这个问题的认定是错误的。私权利，或私权，是公民、企业以及社会组织甚至国 家（不以公权身份出现参加民事活动时也拥有私权），在 自主、平等的社会生活、经济生活中所拥有的财产权和人 身权。公权力，或公权、公共权力，是服务于私权社会， 调整私权社会中的关系和矛盾的权力，公权的拥有者是具 有政治权利的公民和这些公民们选举、组织的国家。公权 内容包括立法、司法、治安和行政等活动。公权力是为维 护和增进公益而设的权力。它来源于私权利，是私权利实 现的手段与保障。公权力的行使有一条原则，“法不授权不得行，法有授权必须为”。《物业管理条例》第九条第二款规定，划分法院判决一审判决。区法院认为，被告的行政行为符合《物业管理条例》的立法精神和原则规定，符合行政行为的合理 性原则，是合法有效的。判决驳回原告黄金成等 25 人的 诉讼请求。二审判决。一审宣判后，黄金成等 25 人不服，向成 都市中级人民法院提出上诉。成都市中级人民法院认为， 区房管局没有以证据证明，其划分行为考虑了除物业管理 用房以外的其他共用设施设备等因素，不符合《物业管理 条例》第九条第二款的规定。物业管理区域内共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。因此，25物事评论物业管理区域的具体办法由省、自治区、直辖市制定。即授权省、自治区、直辖市根据本行政区域的实际情况，制 定具体的划分办法。由此可见，政府相关部门有划分物业 管理区域的行政职权。区房管局在《物业管理条例》颁布 实施后，四川省尚未出台具体办法的情况下，为履行行政 管理职责，直接适用上位法《物业管理条例》是正当的。《宪 法》、《物权法》等也未赋予业主以划分物业管理区域的权 限，划分物业管理区域的行为已超出了业主自治范围。因此，区房管局有权力也有职责进行物业管理区域划 分，划分物业管理区域属于公权力范畴。当然，我们在肯定区房管局公权力的同时，并不是说， 可以抛开业主意愿。恰恰相反，因公权力服务于更加广泛 的私权利，物业管理区域划分应广泛听取业主意