产业用地够不够用稳中有降逐年递减引逼机制盘活流量-上海土地学会.ppt

上海市地质调查研究院 王 娟 上海市地质调查研究院 2014年6月25日 政策背景 一、盘活存量保供应产业优先防投机 3226平方公里终极规模 发展边际 运行安全 生态品质 人口规模 建设用地总规模零增长 产业用地够不够用 稳中有降 逐年递减 引逼机制 盘活流量 在‘总量控制’格局内满足上海的产业用地需求 如何防备土地投机 《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》 二、提高准入门槛倒逼产业转型 50年 20年 弹性年期出让 工业地价 分类定价 参照基准地价 用地准入机制 规划管制 管理达标 产业准入 标准 土地出让合同 全生命周期管理 土地利用绩效评估 弹性出让加快土地周转 上海市工业企业平均生存年限10－12年 全生命周期管理有利环保 将土地利用绩效考核写入转让合同，增加了工业用地转让、收回前以及过程评估阶段的土壤和地下水地质环境质量检测环节 工业用地使用过程中造成严重环境污染的，出让人可按照合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并要求使用权人承担环境修复费用 以新版土地转让合同为平台对土地实施全过程全要素管理 门槛提高倒逼产业转型 经济门槛、管理门槛和环保门槛的提高倒逼低端产业退出或转型 用土地效能、城市整体功能和区域经济品质的提升吸引高端产业 以市场手段将有限的用地资源真正用于优质高效的实体投资产业 三、各方利益平衡推动城市更新 转 型 规 划 土地收储出让 城 市 更 新 区域整体转型 有条件零星转型 存量土地盘活开发机制 转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70% 转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70% 符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4 土地增值收益平衡机制·原土地权利人 《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》 转型土地的地价低于同地区同性质用地，有效调动具备二次开发能力的土地持有企业进行存量盘活的积极性 整体转型区域：规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地占城市建设用地的比例应不低于15％，地块附属绿地宜沿城市支路或公共通道部局，并向公众开放；规划公共服务设施用地占城市建设用地的比例应不低于10％；提高支路路网密度，道路间距控制在200米以下，支路路网密度控制在6公里/平方公里以上 零星转型用地：向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设或将不少于15%的经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门，定向用于公益性用途，以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿 土地增值收益平衡机制·区县政府及民众 《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》 可视为上海城市人口在工业用地增值收益中的集体分红，有利于调动转型区所属政府和附近居民的开发积极性 研发总部类：可以出租，但开发单位须持有70％以上的物业产权，剩余部分可以分割转让 商务办公类（区域转型）：开发单位须持有50％以上的物业产权 商务办公类（零星转型）：开发单位须持有60％以上的物业产权 公益用地类：房屋不得分割转让 重要特定区域：开发单位须持有全部物业产权 防范盲目投机盘活开发 《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》 限制和鼓励实体产业拿地开发，挤压土地投机倒卖泡沫 有利于转型用地服务功能的正常运转和长效维持 存量盘活推动城市更新 城市更新提速 经济品质提升 产业用地新政解读 摒弃了低效无序扩张的传统做法 走高端化、集约化、服务化、低碳化和融合化的上海特色道路 中国特大型城市土地集约节约利用发展的必然方向 我国经济发展由人口红利转向制度红利的重要转折点 上海的产业经济转型之路“短期看稳、中期看好、远期看优” 上海市地质调查研究院