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关于房地产调控政策及对企业影响的分析 住房和城乡建设部政策研究中心 副主任　研究员　秦　虹 关于房地产调控政策： 1.本次“调控新政”与之前有何不同？ 2. 为什么“限贷”政策全国“一刀切”？ 3.为什么“限贷”与“限购”政策并用？ 1.此调控政策与之前的调控政策不同 2003-2008年末：防经济过热的紧缩性调控 2008年末到2009年：保经济增长的扩张性调控 2010年“4.15国发10号文件”：专对房地产市场的针对性调控 房地产投资与固定资产投资增速 2008年下半年以来的政策分析 GDP季度增长走势 供求失衡自2005年开始逐年加剧 本次调控政策 政策目标：坚决遏制房价过快上涨 从供需双向调节、全方位控制 政策核心： 控制投资需求：提高投资成本＋遏制投机 加大供给规模：增新量＋调结构＋挤存量 加强市场监管：政府责任＋整顿市场秩序 政策设计很周全，执行到位很关键 加强土地市场监管 国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款， 证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 加强商品房销售市场监管 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 加强商品房销售市场监管 商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。 商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。 重视“限贷”和“限外”政策对市场的影响 两项贷款全面暂停 一、暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 二、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 什么是“居民家庭”？ “第三套”住房怎么算？ 有纳税证明的异地首次购房者其贷款按什么信贷政策执行？ 首次购房的首付款提高到30%以上 2. 为什么“限贷”政策全国“一刀切”？ 3. 为什么“限贷”与“限购”政策并用？ 如何理解“限购”政策？ 即使不贷款也“限购”家庭住房套数 虽是行政手段，但对控制需求增长见效快 因供应实现需一定周期，限时“限购”，可为有效增大供应总量赢得时间，缓解供求关系 地方细则中有“新限购一套”和“总限购套数”两种方案 重视土地政策对企业管理的影响 严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。 因企业原因造成土地闲置一年以上的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动 * * 2004-2008.9的房地产市场调控：控投资、限需求、调结构 （2004：3月831，4月35％资本金，6月控拆迁，8月银监会《商业银行房地产贷款风险指引》 ，10月九年以来首次加息。 2005：3月国八条，4月七部委新八条， 2006：5月国六条，6月营业税，7月限外令，8月个人所得税，12月清理土地增值税， 2007：8月24号文，9月严控二手房贷款和开发贷款，10月一次付清土地款 ） 2004年