北京望京商业市场研究.ppt

区域商业组团分布分析 第二部分 主要商业 项目区域主要商业物业个案分布 分布特点如下： 对区域而言较密集，对个 体而言相对分散； 除“望京国际商业中心” 外，均位于望京住宅较密 集区域； 分别位于望京中、东与北 部，本项目所在的南部地 区尚无竞争性项目出现； 项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析 项目竞争力分析 入市时间早，有稳定消费群；品牌折扣店，有一定吸引力。 项目竞争手段分析 折扣店在区域市场竞争压力相对较小，吸引中低端消费人群；扣点形式，商户压 力相对小，经营者与商户利益相关，对商户具吸引力。 项目名称：望京一号 总建筑面积：13600平方米 市场定位：品牌折扣店 经营模式：扣点形式，15%扣点 开业时间：2005年11月 项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析 项目名称：中福百货（鑫隆外贸服装商城） 总建筑面积：14000平方米 市场定位：小商品市场 租金价格：10-17元/天/平方米 开业时间：2002年百货开业，2005年转型 项目竞争力分析 位置优越，交通便利，配套齐全；位于望京商业发展成熟区域，依托大中电 器、京客隆超市等商户，商业氛围浓郁，在区域有一定影响力；入市时间早， 具备认知度。 项目竞争手段分析 借助与旅游团合作的方式，招揽消费者；铺位以10平方米小面积为主，以提升 租金价格。 第一部分 市场环境 研究区域界定 东北四环与东北五环 之间；东至京顺高速 路（机场高速）；西 到京承高速路（地铁 13号线），即整个望 京区域。 区域总体环境与分析 区域总体环境与分析 区域总体环境与分析 区域道路及交通设施规划分析 区域道路及交通设施规划分析 目前望京区域内以私 家车、出租车及公交 系统交通为主要交通 方式 ,地面公交系统 发达，该地区现有地 上公交路线达18条； 到达该区域的地下交 通工具主要以地铁13 号线及区域内在建的 3号线为主。 市场供应分析---区域商业市场现状 市场供应分析---区域商业市场现状 223988㎡ 合计 19804㎡ 171184㎡ 33000㎡ 现有供应量（㎡） 写字楼底商 住宅商业 专业市场 名称 市场供应分析---区域商业项目的未来供应 888600㎡ 合计 81800㎡ 311800㎡ 495000㎡ 现有供应量（㎡） 写字楼底商 住宅商业 独立商业 名称 市场供应分析---区域商业总供应 1112588㎡ 合计 888600㎡ 223988㎡ 供应量（㎡） 未来商业供应 现有商业供应 名称 市场供应分析---区域未来商业格局 市场供应分析---区域商业物业之租金 市场供应分析---区域住宅商业之租金 区域住宅商业以底商为主，辅以独立商业楼，租金区间在2-16元/天/平方米间，差异较大，但大部分住宅商业的租金集中在2.5-8元/天/平方米。价格差异主要受物业位置、店铺面积、产品条件、入驻业态、楼层等因素影响。 市场供应分析---区域写字楼商业之租金 区域写字楼底商较少，分布不 集中，租金区间在3-7元/天/平 方米之间。租金差异主要受地 理位置、物业条件、租赁面积 等因素影响。除卷石天地尚未 建成，佳境天城因位置较差大 部分空置外，其余几乎无空铺。 市场供应分析---区域集中商业之租金 区域专业市场有租金区间在 3.5-20元/天/平方米之间； 购物中心的租金区间在2-18 元/天/平方米之间；“六佰 本”商业街是销售型物业， 不仅要考虑售价，还需考虑 到租金回报，现阶段尚处于 定价阶段，故没有最终价格 出台。 市场供应分析---区域街铺商业之租金 区域商业多为住宅底商，街铺 数量较少，多为老旧临建及餐 饮楼，对本项目的参考意义不 大，其价格区间在2.6-7元/天 /平方米。价格差异主要体现 在业态、面积、位置、产品条 件这几方面。 市场供应分析---区域商业物业之售价 目前区域可销售项目数 量较少，长期以来销售 的主要商业形式为住宅 底商，近期随着商业形 式的丰富，出现了销售 型的集中商业，价格区 间在1.1-3.87元/平方米之间。 市场供应分析---区域商业各业态现状 市场供应分析---区域商业各业态现状 市场供应总结 2007年底商业供应总量将超过110万平方米，未来达89万平方米，商业将快速发 展，市场竞争加剧; 以住宅商业为主，未来将从住宅配套商业向综合性商业过渡; 商业已经历一轮重新洗牌，未来发展方向更明晰，市场更成熟; 未来商业分