南山项目商业规划运营报告.ppt

南山项目 社区商业规划、运营报告 一、市场环境分析 （一）长沙商圈发展格局 （二）岳麓区商业整体规划布局 岳麓区总体规划结构 （三）河西商圈现状分析 河西商圈现状分析——溁湾镇 河西商圈现状分析——溁湾镇 河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相当高。 随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业中心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升。 商业营业面积：约6.5万 日人流量：15万 客户辐射：河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群 河西商圈现状分析——溁湾镇 河西商圈现状分析——溁湾镇 消费基本集中在通程商业广场，消费力与现有的商业面积极不相称，商业后续发展空间大。 业态基本齐全，以中、低等档次为主。 新商业以引进大品牌企业为目标进行招商，力图打造高档次的商业空间。 项目位置分析 项目交通状态分析 1、项目本身为高端项目，而且周边高端项目多，拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、临街展示面较长，能形成“街”的气候。 周边高端消费群大、购买力较强 机 会 1、周边1000米范围内多个高端项目在建，大型高端新居住区域正在形成； 2、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可； 3、目前项目所在区域商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。 1、社区型商业内街式设计，商业不知如何来加以准确定位及经营； 2、周边不少大型住宅项目正在兴建，其中包括部分社区商业，可能会分流附近部分客户； 3、高端消费群对就近消费的一定排斥,一定程度上影响商业的培育。 我司以主题概念取得销售成功的商业街案例———盐城文化休闲购物广场 凸显缤纷主题特色的建筑风格吸引投资者和消费者的眼球 项目的可借鉴之处 盘点商业街主题定位可依托的资源和条件 1、条件 与项目（澳洲首府庄园）的定位相呼应，打造国际风情商业街； 2、资源： 迎合长沙人对“洋”生活的向往。 充分借用项目住宅客户群及周边高端项目消费群消费力以作为项目的核心消费群体，满足其消费习惯。 3、案例借鉴： 主题特色鲜明，赋予文化价值使商业街具有独特吸引力，吸引更大范围的消费群体和投资客。 主题形象定位 皮特大街（pitt大街 ） 创造独特个性的商业街 我们把商业街包装、营造成具有浓郁澳大利亚风情的“皮特大街” 。在具体操作上，采取虚实结合的模式，商业街里的，咖啡店、花店、个性店、儿童天地、休闲吧采用“抽象艺术”进行包装。 而商业街外立面的形式，结合充满“维多利亚时代的拱廊” 风格进行设计。 这样一条充满澳大利亚异域风情的商业街将为长沙楼盘营销推广增加一个新的亮点。 业态定位原则 业态定位 集餐饮\购物\娱乐\休闲于一体的： 异域风情特色商业街 目标市场定位 功能定位 目标客户定位 『社区内需求导向商业布局原则』 社区内需求业态优先布局于街铺。 街铺功能以满足社区生活需求为主，并注重引导，选择有代表性业态组合形成商业街，以满足社区业主一定的品味需求和社区营销的商业配套可包装。部分临干道的街铺可安排针对社区外的途经人口（如车辆）需求。 商业业态整体规划建议 具体业态选择建议 具体业态选择建议 业态配比分割建议 经营业态参考(1) 经营业态参考(2) 项目商业租售建议 形象定位回顾 皮特大街（pitt大街 ） 主力店和品牌店的引进一 会所招商策略 会所招商策略 根据国外类比社区商业规划指标商业规模比为1：0.027 如果以项目规划建筑面积32.6万平米全部建设完成,则本案类比商业规模8802平方米。 建议在住宅的柱网设计中，结合商铺的开间布柱，必要时也可考虑采用梁承柱的结构； 建议每间商铺都设有卫生间； 建议将部分的商铺报建为餐饮功能，并且选择合适位置预设排烟排污管道，尽量不影响住宅； 在外街预留上2楼楼梯和扶梯； 建议在立面、装饰上营造形象突出独特的澳洲风情商业街； 内街的宽度宜在6－8米之间，内街设置小广场，增加公共休闲空间。 【商业街产品设计建议二】 六、招商策略 招商原则： 建议在招商阶段前期采用“高品位，低门槛”的原则： “高品位”：是抓住商业街的经营定位，对各行业商家进行严格筛选。 “低门槛”：是对符合功能定位要求的商家适当降低入场条件，力求促进招商及销售工作的进程。 招商原则 招商策略思路 先形象，后规划 在招商工作筹备阶阶段，着重于本项目整体形象宣传；在招商工作进行时，转向针对商家宣传商业街的内部功能规划。 先主力，后散户 先将具有号召力的品牌商户作为龙头商户引入商场，再利用这些商家在行内的号召力带动其他商户进场，使本项目达