省城CBD新区的城市商业综合体开发特点研究-以长春南部新城商业综合体项目为例.doc

省城CBD新区的城市商业综合体开发特点研究 -以长春南部新城商业综合体项目为例 　　深圳新摩尔商业管理公司杨宝民 　　2011年8月29日 　　摘要 　　从2004年开始深圳新摩尔公司已经投资150万元了解长春总体规划和商业现状，其中长春经开区管委会提供百万资金委托新摩尔公司服务新区概念性规划设计和长春经开南区现代服务业规划和商业规划。2008年深圳新摩尔公司中标服务了长沙东部CBD区域策划，同时拥有CBD和城市商业综合体策划和开发经验。 　　2009年深圳新摩尔商业管理公司服务长春国际金融中心项目，与澳洲COX公司对商业建筑设计进行了详细研究。 　　目前的澳洲COX公司设计方案主要问题是商业临街面被酒店和红楼遮挡严重，商业临街面缺乏，建议考虑酒店和名品购物中心的合理布局，大部分意见被甲方和设计单位接受。 　　根据前期市场调查结果，与甲方共同研讨提出项目商业地产项目总体经营工作思路和可持续发展目标。 　　省城非核心商圈的新区CBD综合体存在如下难题，第一 商圈没有真正形成，培育时间较长，需要动态把握业态设计.第二 新区CBD综合体项目开发招商必须和区域开发结合，与政府形成良好的配合，先聚集区域的人气后聚集才气。 　　根据市场需要确定长春南部新城钜城商业综合体可能的项目物业比例与位置，根据项目地块和区位特点,确定产品定位和物业组合开发计划，找到最优的盈利模式方向。 　　一、 长春零售市场分析 　　1、 长春卓展购物中心调查 　　长春卓展时代广场百货有限公司成立于1997年12月，隶属于香港卓展集团，下设卓展购物中心、卓展天天酒店和卓展写字楼三个经营实体。是一家集百货零售、酒店及餐饮娱乐于一体的大型休闲广场式商业企业。 　　卓展时代广场地址在长春市重庆路1233号，其整体规划设计由美国著名商场设计公司SOM担纲，设计思想以循环式的米兰长廊为结构布局，全场占地面积1.5万平方米，建筑面积13.3万平方米。广场内配有40部自动扶梯、20部客用升降梯及4部大型货梯各种现代化的智能管理系统，为购物、休闲、办公提供了国际一流的环境与设施。 　　负一楼平面规划 　　负一楼主要以鞋类、超市、超外租户、屈臣氏为主 　　一楼规划： 一楼品牌有 　　卓展主要依靠一楼十几个国际名品给其撑场，使其一举成为长春最高档的百货公司。 　　其品牌主力有：LV、FENDI、菲拉格幕、GUCCI、卡蒂亚、EMPORIO ARMANI、BURBERRY等。  　　LV站面很霸道，不仅户外占了约30米临街面，店内也占了约40米。 　　一楼的化妆品品牌也很齐全，几乎囊括的所有世界知名化妆品品牌：其中赫莲娜、香奈尔、迪奥、资生堂、娇韵诗、雅诗兰黛等均是其主力品牌。 　　二楼规划： 二楼品牌有 　　二楼最大的特点是：几乎清一色的假洋鬼子，可以说是全国假洋鬼子最集中的场，其中以卡尔丹顿、梵思诺为领头，当然二楼也有个别世界精品品牌：包括GUCCI二楼鞋类、雅格狮丹、汤米·希菲格、DKNY等等。 　　三楼规划： 　　四楼规划: 　　五楼规划： 六楼规划： 　　六楼总体觉得太过杂乱，而且比较低档，与顶级购物中心总体风格不相匹配。 　　长春卓展调查总结： 　　1、 长春卓展购物中心总的来说还是相当成功的，长春卓展购物中心2010年的销售业绩约30亿元。长春卓展引进了绝大部分世界精品品牌，仅有个别品牌没进如：Giorgio Armani、Chanel女装、PRADA爱马仕、KENZO、MiuMiu、BVLGARI、Versa侧、Givenchy等等，另外世界名表也较少。LouisVuitton. GUCCI Cartier 卓展店 2008年营业额 1.4亿 1.2亿 0.8亿。 　　2、 卓展最有特点的地方是其规模较大，并以大百货的手法经营，其定位是一种混合定位，即将高档奢侈品百货与中档大众百货综合在一起。其顾客群也是高档+中档一网打尽，这种现象全国少有。在国内一般高档奢侈品百货与精品百货、时尚百货有就明显的区分的，而且奢侈品百货讲究环境高雅，并普遍存在人气不足现象，而长春卓展因将奢侈百货与大众百货混在一起，并在长春没有竞争对手，所以呈现一种奢侈品百货像大众百货一样的人气。 　　3、 长春卓展虽然有13.3万平方的规模，并且也称为购物中心，实际他并不是购物中心，而是以大百货的形式做购物中心。表现在其动线总体规划是以百货的网状布局做的规划，并且严重确少休闲共享空间，景观规划也不足，商品分类还是按照百货的品牌分类做的规划，餐饮娱乐严重不足，六楼以上才设置挑空的天棚，但已经没有意义，因为其它楼层无法共享该部分空间较果，还存在能源浪费问题。 　　4、 长春卓展还存在一个很大的交通问题，不仅其停车位严重不足，场外因是重庆商业街，交通堵塞非常严重，不利于奢侈品消费者开