第一章__房地产与房地产估价.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 咸宁学院资源与环境科学学院 权益受限性：指受法律的制约。政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的： (1)管制权 ：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的使用作出限制（例如建筑密度等）。 (2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收。 (3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民和法人的房地产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。 (4)充公权：政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。 咸宁学院资源与环境科学学院 流动性差：指房地产的交易不可能很频繁。房地产由于价值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生 。 流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。 当急需资金时，替代变卖房地产遇到的难以变现问题的办法，是将房地产抵押或典当来获得现金。 咸宁学院资源与环境科学学院 保值增值：房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 。 引起房地产价格上升的原因主要有4个方面： ①对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理； ②通货膨胀； ③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加； ④外部经济，如交通条件或周围环境改善。 咸宁学院资源与环境科学学院 思考1： 以上四种原因引起的价格上涨，哪种是真正的房地产自然增值 通货膨胀：是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。 咸宁学院资源与环境科学学院 思考2： 出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降， 这是否与房地产的保值增值特性相悖 注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期后，则该房地产的价格又会高起来。 咸宁学院资源与环境科学学院 对于房地产估价来说，有意义的房地产类型的划分主要有4种： ①按用途来划分（10类）；(居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房 ) ②按开发程度来划分（生地、毛地、熟地、再建工程、现房）； ③按是否产生收益来划分（受益性和非受益性）； ④按经营使用方式来划分（销售、出租、营业和自用）。 三、房地产的分类 咸宁学院资源与环境科学学院 第二节房地产估价的概念 一、房地产估价房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。 咸宁学院资源与环境科学学院 房地产估价定义中的关键术语： 1、专业房地产估价人员 专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种； 专业土地估价人员。 咸宁学院资源与环境科学学院 2、估价目的：是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为。 不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。 咸宁学院资源与环境科学学院 3、估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 4、估价程序：是指一个房地产估价项目运作全过