第一篇：房地产市场调研篇╲t.doc

第一篇：房地产市场调研篇 第一部分：项目周边背景调查 一、行政环境 1、街道名称、地址门牌 2、行政管辖 3、治安管辖 4、政府职能主管部门 二、地理环境 1、历史背景 2、具体区位 三、市政条件 1、项目周边道路 2、公交线路表 3、到达本案的行车路线 4、从本案的出行路线 5、水、电、气、暖、通讯情况 四、生活环境 1、周边购物 2、餐饮 3、娱乐健身 4、邮政 5、银行 6、医院 7、生活服务 8、影响本案的不利因素 五、文化教育 1、幼儿园 2、大、中、小学校 3、图书馆 4、博物馆 5、名胜古迹 六、经济环境 1、著名企业科研单位 2、商展设施 3、酒店、宾馆 第二部分：项目的调查 1、同档次项目市调 2、区域项目市调 3、周边项目市调 什么是房地产调研：就是以房地产为特性的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就具有很强的地域特性。因此，对房地产市场的切入，习惯的做法是依据地域形态，先由点（整个楼盘）到线和面（区域）市场，再线和面到体（宏观环境），然后再恢复到线和面，从线和面再恢复到点…….不断循环往复，融会贯通，才可能真正地予以把握。 点——整个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下四大项： 产品分析 产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置。从大的方面讲，分析楼盘的地理位置，就是分析楼盘的区域历史沿革和区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），了解区域公共配套设施（水、电、煤气、等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等。从小的方面讲，分析楼盘的地理位置，就是分析楼盘地块的大小形状、所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品性质的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行分析。 产品分析的第二部分是对具体产品的分析，就是对楼盘市调的主体部分进行分析。该部分 重点在于了解楼盘的指数和参数，它具体包括土地大小，总建筑面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与户型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等，分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。 产品因素还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何合作的等。从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信度。 价格组合 楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。市场中。往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面的搭配。剖析价格组合，并了解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。 广告策略 广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等。具体广告行为的市场调查不可能囊括个方面的大小事项，关键是把握其广告策略的精髓。 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它的一方面是指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的安排，如销售点的选择、人员的配置、业务的执行等；另一方面则是调查实际销售结果，如什么样的户型最好卖，什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方是什么，购房客户群有什么特性，等等。所有的这一切都是市场调查所应该了解的。 可以说，销售执行中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果关系，分析其中的缘由，是但个楼盘也是整个市凋工作的全部内涵。 线和面-------区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查与分析。一般来讲，区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品分析和需求特征分析三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通干线、区域特征的发展规划三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。 区域产品分析 区域产品分析主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构