第四章房地产产品策略.ppt

第四章 房地产产品策略 第一节 房地产产品的概述 一、房地产产品的概念 房地产产品是一种为用户提供居住、生产、娱乐、工作、学习等多种需要的物质实体与相应服务的结合体. 1、房地产整体产品概念 核心产品 有形产品 延伸产品 2．房地产产品概念的意义 它是以消费者基本利益为核心，指导整个市场营销活动，是贯彻市场营销观念的基础。 只有通过产品三层次的最佳结合，才能确立产品的市场地位 产品差异构成企业特色的主体 二、产品的规划设计 （一）、建筑风格 建筑风格指经得起时间考验的可以被人模仿的某一时代独特的建筑风貌和格调 1．欧陆风格 主要是以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上---- “粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗” 古罗马建筑风格 巴洛克建筑风格 古典主义建筑风格 现代主义建筑风格 2．新古典主义风格 这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行 特点：建筑外观以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简化，追求一种轻快、清新、典雅的气氛 3．现代风格。 以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。 4、中国古代建筑风格（园林） 5．乡土建筑风格。 （二）建筑结构 砖混结构--多用于六层以下的住宅；办公楼以及单层工业厂房中 框架结构--用于大空间的商场、工业生产车间，也可用于住宅、办公楼。多用于10层以下建筑，个别也有超过10层的 剪力墙结构--用于高层住宅、旅馆等建筑。 框架一剪力墙结构 ---在高层建筑中采用框架一剪力墙结构比框架结构更经济合理 简体结构---多用于高层或超高层建筑 结构类型性能比较 （三）建筑平面 是房地产产品的空间序列，侧重于建筑的功能要求。建筑平面，通俗地说就是房型 1、功能分区： 公共活动区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等 秘密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等 辅助区：供以上两部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。 2、房型设计原则： 1、内外分区 ；2、动静分区；3、居餐分区； 4、干湿分区；5、洁污分区 ；6、玄关设置 3、具体评判标准? 房型平面设计应以工作型、生活型、休养型等一种常见的居住类型来设定 起居室是全家生活的中心，应设置在南向，并开设直接对外、有充足日照和视野的门窗 开设的门窗洞口，应确保居室有良好的通风和采光 厅卧面积比例适当。 各功能空间内，应根据室内居住行为轨迹，合理安排设备、设施，应保证有放置家具设施的稳定位置 为保证起居室和卧室的独立性，面向起居室的卧室数，以不多于卧室总数的二分之一为宜 设置玄关，即从室外到室内有一个过渡空间 采用可拆隔墙和推拉门、折叠门，以扩大空间使用效率和提供改造的便利，适应居住的变化 合理设置阳台，发挥多功能的作用 对于厨、卫设计应做到 厨房原则上应设置在临近外墙并且有良好通风的位置 合理安排厨房操作顺序，注重各种设备的安装方便，留有放置冰箱的位置 厨房与餐厅应有便捷的联系，避免与其他行为空间交叉 卫生间应有必要的分隔，符合人的居住生理卫生要求。大面积卫生间应独立分设厕所，卫生间门应避免直接面向起居室 洗衣机位置尽可能设在卫生间内。 4、户型设计新理念 户型面积趋向实用化 功能配置更趋完善 功能分区更为明显 户型设计更为贴近人性 设计观念的变革 安全第一 国外住宅的空间配置 以功能分区为标准将空间细分为礼仪、交往、私密、功能、室外五大区，其空间格局不包括室外已经在15个左右，尤其着力对礼仪空间、私密空间的设计。 房型举例分析 ： 多层板式(条式)房型举例分析 高层塔式(点式)房型举例分析 复式房型分析 错层房型分析 （四）建筑景观和建筑绿地 1、景观的价值 建筑景观和建筑绿地指围绕建筑主体的外部空间环境，亦称建筑环境 2、景观设计准则 建筑或住宅小区人口的布置 用精心设计的图案铺装地面能够创造极有魅力的路面与场地景观 座椅凳可结合桌、大树、花坛、水池设计成组合体，构成休息空间 居住区内设喷泉可以形成动态的特色景观和活泼气氛 建筑环境灯饰一般选用庭园灯为多 亭在居住区既能满足居民小坐休息、邻里交往的需要，