上海万科第五园案例分析.ppt

中式风格表现 绿化基本采用竹子代替大乔 中式风格表现 景观小品均采用较为硬朗的石材铁器 加宽的台阶 拉宽台阶，降低生活节奏 万科第五园与传统施工相比，将过道台阶可以拉宽了一倍，且降低了台阶的高度， 此举倒是人在行走时必须走两步下一个台阶，意在放缓人群的行走速度，享受居住慢生活。 产品劣势 产品劣势 绿化效果薄弱，未能软化整体视觉感觉 由于中式风格建筑线条较为明显，整体视觉感觉较为刚硬，故需要足够的 绿化和水系来软化整体感觉，但万科第五园的绿化效果较为薄弱 入口处基本无绿化，视觉效果生硬 产品劣势 绿化效果薄弱，未能软化整体视觉感觉 鲜有的水系也以死水为主，毫无生机 区域内未见大型乔木，绿化以草皮和灌木为主，视觉层次感不强 如此绿化效果，只能用粗糙的形容 产品户型 改造前户型（190㎡） 原始户型较为局促，但预留很大改造空间 5米 原始户型面积为190平米，整体户型面积较少，功能分布存在一定抗性。 首层整体五米开间容纳餐厅与客厅两个功能区，明显局促。 整体户型设计仅2个空间可设置为卧室，相对于别墅产品而言，数量过于少。 原始户型预留了大量可改造空间，大量的挑空和天井在后期的改造过程中便于提升产品附加值。 绿地 挑空 挑空 挑空 挑空 露台 地下室 首层 二层 顶层 餐厅 衣帽间 北卧套房 次卧 挑空 卫生间 地下室 首层 二层 顶层 改造后户型（190㎡） 极大提升了使用面积，改造较为成功 首层将原先绿地位置设置为餐厅，解放客厅位置，在三楼设置夹板使餐厅拥有2层挑高。 客厅挑高位置设计夹板，使得南向多一卧室位置，但由于开间过小，仅可作为书房使用。 二楼北向通过改造预留较大空间，设置成儿童房位置。 三楼将挑空位置设置成衣帽间，北向设置成超大浴室SPA，将三楼形成独立套房。 更改后实际的使用面积达400平米，在牺牲一采光性的同时，极大提升了产品附加值 改造空间展示（首层） 一厅变两厅，生活空间更为丰富 首层 三层 二层 一层 对外直接采光 改造前 改造后 一层 二层 在二三楼之间增设一个隔板，使得在客厅北向位置多出一空间作为餐厅使用，且空间感较好。 牺牲了一楼的采光效果，但由于户型整体进深不大，故影响不大。 改造区一 改造区二 挑高位置 改造前 改造后 将客厅一侧的挑空增设夹板，使得二楼多一使用空间。由于客厅错层设计，故空间感不显得压抑。 错层 隔板 改造空间展示（首层） 地下室成下沉式庭院，极大的提升户型的使用性 首层 改造区三 地下室 形成下沉式庭院 夹板设置，改造后将其完全拿掉 拿掉后地下室虽然浪费一点室内空间，但可使地下室保持自然采光通风，使用功能大大提升 改造空间展示（二层） 较小开间导致空间使用不当 改造区四 通过增加隔板后，南向变多出2个使用空间，但目前存在的尴尬是西向房间进深过小，而东向房间开间又不够大，作为卧室来使用均存在一定程度的尴尬。 目前样板房的设置是将东向房间作为卧室，而西向则作为茶室或者会议室来使用。 作为南向空间不能使用为卧室不失为一种失误，个人认为将中间隔墙打通二合一作为单独卧室较为适宜。 西向房间 东向房间 二层南向空间改造为此次户型改造的败笔，较为局促的开间预示空间得不到较好的利用。 二层 改造空间展示（二层） 较小开间导致空间使用不当 二层 露台设置 北卧设置 挑空 北向通过挑空增加北卧进深，使得多出一卧室空间，但依然存在开间过小的问题。 另一层铺设夹层增加露台面积，提高产品附加值。 改造区五 改造空间展示（顶层） 顶层形成超级套房，品质感提升 改造区六 顶层改造理念： 将顶层设置成套房，将挑空位置设置为衣帽间，北向空间全设置为浴室SPA,而南向空间完全形成为大面宽的主卧，品质感得到极大的提升 原先过道部分均为实体墙区隔 将过道设置为衣帽间 顶层 改造区七 改造空间展示（顶层） 顶层形成超级套房，品质感提升 设计成盥洗室 设计成超大SPA浴缸 顶层 产品报广宣传 第一波宣传 不谈产品，不阐述卖点，画面只诠释中式风格一个要素 第二波宣传 时间间隔：2周 报广内容没有改变，唯一更改的为主标与副标 目的即为样板房蓄水 通过中国现代建筑的可能来吸引客户 画面依然没有涉及产品 第三波宣传 时间间隔：4周 目的：开盘期宣传 画面开始强调万科第五园的产品，为前期的铺垫揭开谜底 第四波宣传 强效期宣传 万科通过自身品牌的捆绑促销的方式，尽可能的减少促销带来的产品档次降低 交流MSN：jimlujun@ 谢谢欣赏，欢迎交流 * * * * * 万 科 第 五 园 万科第五园 案例解析 交流MSN：jimlujun@ 产品规划