山西某写字楼策划方案.doc

一、项目概况 项目名称：太原桃园路项目（暂用） 项目地点： 规划指标：地上十八层；地下一层建筑面积为2118.84平方米； 地下：裙房：塔楼约等于0.15：1：1。 总建筑面积：29216.95平方米 二、项目特写 （一） 位置与交通条件分析 紧临桃园南街，距离迎泽大街、新建路、水西关街等城市主要干道较近，道路交通较为方便。本项目区域位置处于市委、市政府及省委、省人大围合三角地带。 该区域处于太原的老城区内，该区域内普遍状况是商住混杂，临街的建筑的用途多为办公用房、底层商业等，随着临街深度的加深，建筑性质基本上都是居住物业。 该区域路网密集，有多条公交车线路通过，通达条件好。 （二） 项目产品现状况条件分析 1．附用地区位分析图及用地周边图片 2．附用地区位分析图及用地周边图片 3．项目现状分析 本项目建筑结构为框架结构，可自由分割，满足客户的多种需求。 面积构成 本项目地上十八层，总建筑面积约为29216.95平方米；其中，地下一层建筑面积为2118.84平方米。 地下：裙房：塔楼约等于0.15：1：1。 裙房商业面积比例较大，是本项目需要面对的主要风险。 后院有较大面积可以改造利用。 工程形象 本项目已封顶，隔墙、电梯安装、玻璃安装等已完成。 通过以上对项目的产品现状条件分析，我司认为在可以改动的范围内，本案需要进行全面的产品完善和再塑造。唯有如此，才能够支撑本案写字楼的市场定位。 (三) SWOT综合分析 在充分了解市场环境对本案发展影响的前提下,在对本案未来的目标客户群有了一定的认识的基础上,运用SWOT分析方法,对项目现有各种资源进行整合,充分挖掘各种资源的价值,为如何提升整体动作价值的提供研究的基础。 1. 优势分析(Strength) 位置“近”而“成熟” 配套面积大，停车有空间 出售单元面积易分割，能够形成小户型 工程进度。本项目目前已经结构封顶，工程速度将明显快于同期宣传的其它同质项目 物业办公品质产品的稀缺 2. 劣势分析(Weakness) 项目规模略小，配套与办公的规模接近， 临街面较短，裙房层数多 项目的原有产品设计与标准办公楼有一定的差距 园林用地较小 虽然属于迎泽商务带，但是本案与迎泽大街有距离。对于商务项目而言，其商务氛围的优势被大大化解。并且项目处在大居民区内，微观地块的商务氛围接近为零 区域未进行整体规划，尚未形成区域性商务带 3. 机会分析(Opportunity) 交通未来的可达性 目标客户需求的差异性 太原市投资置业需求仍有增长空间 竞争项目定位包装趋同，市场期待领跑者 4. 威胁分析（threat） 大量的市场存量 潜在项目的未来竞争 区域内产品品质参差不齐，对本案推广会有影响 金融政策和土地政策的影响 三、项目定位 针对客户需求的产品调整方向： 塑造硬件方面的产品亮点，突出“太原独此一家”的原则 以硬件为基础，软件服务建立新标准新概念 产品调整以后期营销包装为导向，强调与竞争项目不具有可比性的品质与功能定位 （三） 产品定位 1． 产品定位 多元化的定位，多元化的销售方式 ---有品质、闪光点的综合楼，商业与办公互相弥补促进，不互相干扰 主体功能：商业与办公形象各自独立，减少干扰，明确区分配套性与可经营性物业 具体功能、面积划分如下： 地下一层至地上三层为经营性商业，定位以灵活为主，任何不破坏总体品质的商业形态都可以引入到项目内，比如高档的餐饮、娱乐，整租整售精品百货店亦可。 四层为屋顶花园，也是整个项目的核心亮点。平面布局方式如下：屋顶花园中心作园艺绿化等，周围的区域可引入开放式或封闭式经营性质的店面，比如可以引入上岛咖啡或精品购物店面等，使项目即有特点、亮点又不减少项目的可回收资金。具体的设计方案需设计公司配合完成。 5－18层为写字间。面积划分原则为自由分割。分割方安如下： 较低的楼层采取小面积分割出售。根据楼层具体的销售反馈意见在销控中掌握。 随着楼层的提高，分割面积适当放大（达到150平米左右？），但需保持层面品质的统一性。 18层定制为顶层豪华办公空间，采取整层形式销售。 入口、大堂及公共部分的设置 写字间、商业的划分以第5轴为界，保证各自空间独立性又使功能完整。 写字间、商业出入口的原则是保持各自形象气派，独立、互不干扰。 写字间设主次双入口，主入口设在临街面的西北侧，次入口设在楼体的东北角。 商业的入口设置在原楼的主入口。 后院功能与建筑定位 我们修改了地下停车场的功能，转为商业出售，一来由于地下室停车空间有限，而且某种程度上破坏了交通及立面的完整性，二来可以使项目的利润最大化。 后院的功能则主要为了满足停车的要求，可采取的方式有地面停车方式或停车楼方式，以保证100个左右的停车位。 后院尽可能增加可使用的面积，以提高项目的利润水平 (三)