房地产行业营改增前期准备及注意税收问题.ppt

房地产行业营改增前期准备 二、不符合作废条件的，需要开具红字专用发票。自2015年1月1日起，取消申请开具红字专用发票的审核，纳税人通过网络或办税服务大厅将拟开具红字专用发票数据采集录入系统，系统自动进行数据逻辑校验，通过校验后生成开具红字专用发票信息表编码，纳税人即可开具红字专用发票，将不再需要税务机关审核后开具通知单的程序。 房地产行业营改增前期准备 丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联的处理： 1、发票联和抵扣联都丢失。 ：已认证相符，凭销售方提供相应专用发票记账联复印件和销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》 ，经购买方税务机关审核同意后，可作为进项税额抵扣凭证。 未认证的，凭记账联复印件到主管税务机关认证，相符后，可作为进项税额抵扣凭证。 2、丢失抵扣联。未认证的，使用发票联认证，发票联复印件留存备查。已认证的，使用发票联复印件留存备查。 3、丢失发票联。用抵扣联认证，抵扣联复印件作为记账凭证。 房地产行业营改增注意涉税问题 一、增值税税控专用设备和技术维护费抵减增值税额 （财税【2012】5号文） 一、增值税纳税人2011年12月1日(含，下同)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。 　　增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。 　　增值税防伪税控系统的专用设备包括金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。 　　二、增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。 　　三、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 房地产行业营改增注意涉税问题 会计处理： 1、初次购买时： 借：固定资产 3500（价税合计） 贷：银行存款 3500 借：应交税费-应交增值税（减免税额） 3500 贷：递延收益 3500 计提折旧时 借：管理费用 3500÷3÷12=97.22 贷：累计折旧 97.22 借：递延收益 97.22 贷：管理费用 97.22 房地产行业营改增注意涉税问题 2、支付技术维护费时： 借：管理费用 1000 贷：银行存款 1000 借：应交税费-应交增值税（减免税额）1000 贷：管理费用 1000 链接：总局公告2014年第64号：自2014年1月1日起，对所有企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。 房地产行业营改增注意涉税问题 二、纳税人销售自己使用过的物品 销售营改增以前购进固定资产：按照简易办法依照3%的征收率减按2%征收增值税。 销售额=含税销售额÷（1+ 3%） 应纳税额=销售额×2% 销售营改增以后购进固定资产： 应纳税额=含税销售额÷（1+适用税率） ×适用税率 例：某房地产企业销售2016年1月1日前购进的微机1台，取得收入2000元。 应纳税额=2000 ÷（1+ 3%） ×2%=39元 如为2016年以后购入应纳税额=2000 ÷（1+ 17%） ×17%=290元 房地产行业营改增注意涉税问题 三、纳税人自用应征消费税的摩托车、汽车、游艇进项税额扣除问题 自2013年8月1日起，纳税人自用应征消费税的摩托车、汽车、游艇取得税控机动车销售统一发票，其进项税额准予从销项税额中扣除。 房地产行业营改增注意涉税问题 四、房地产企业混业经营问题 纳税人兼有不同税率或征收率的销售货物、应税劳务和应税服务，应分别核算不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。 。 房地产行业营改增注意涉税问题 五、严密防范虚开增值税专用发