关于合同法、建筑物区分所有权和物业服务司法解释的理解与适用导读.doc

关于合同法、建筑物区分所有权和物业服务司法解释的理解与适用导读 今年最高人民法院通过了一系列司法解释和裁处民商事纠纷案件的指导意见。大家可能有所体会，是近年来发布司法解释最多的一年。今天由我和大家谈谈与房地产案件审判相密切的合同法、建筑物区分所有权和物业服务三个司法解释的理解与适用。其实还有房屋租赁合同等多个司法解释也亦讨论通过，只是因尚未正式公布，在此不能谈述，只待下次有机会再交流。需要说明的是，建筑物区分所有权和物业服务司法解释，实际上是《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权的司法解释。 第一部分 合同法解释二的理解与适用 大家都知道，１９９９年最高人民法院为了正确审理合同纠纷案件，制定了法释〔1999〕19号）《合同法解释一》。十年后，2009年2月9日，最高人民法院审判委员会第1462次会议通过了法释〔2009〕5号《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》（下称合同法解释二），该解释自2009年5月13日起施行。合同法解释二，系所谓“十年磨一剑”的结果。但是，它终要接受理论界与司法实践的测验。在实践中究竟有哪些应予注意的理解与适用问题呢？为方便大家理解与适用该司法解释，我在此简单谈谈个人看法，权作为导读。 合同法解释二共30条，分为合同的订立、效力、履行、违约责任和附则六部分。 一、合同的订立（第1-8条） 合同订立部分共8条，主要涉及合同成立、悬赏广告、合同签订地、格式条款等问题。 （一）促使合同成立的相关条文 第一条 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 第二条 当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。 【理解适用】 合同法解释二第一、二条所强调的是，我们的司法裁判指导思想是尽量认定合同成立，目的在于鼓励交易，促进社会经济发展。在民商事审判中贯彻维护合同效力、鼓励交易原则，主要体现在：一是严格限制无效合同的范围，不轻易认定合同无效。限制无效合同的范围和种类，有助于促成交易；二是正确认定合同的成立和合同关系的存在，降低合同不成立的比例，以促使交易成功；三是要信守合同约定，不要轻易变更或解除合同。 根据第一条规定，凡能够确实“当事人名称或者姓名、标的和数量”三要素的，一般应当认定合同成立，但是，在实践中可能存在一定的难度。本人认为，还要具备“合同价款或报酬”等这一基本合同内容，尤其是对大宗房地产交易合同。另外，司法解释规定，人民法院可以直接依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定相关合同内容，这似乎也过分地干预当事人的社会生活。对此要有适度的把握，否则判决当事人按某种条件强制缔约，处理不好不利于裁判执行。 第二条规定“从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿”出发，推定存在默示合同。在司法实践，确实存在许多没有订立书面合同的合同关系。 （二）悬赏广告规定 第三条 悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬，完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持。但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外。 【理解适用】 第三条为本次司法解释的新内容，正式将合同法理论上存在争议的悬赏广告，纳入合同行为。在以往，人们对悬赏广告的法律性质一直有争议，有的认为单方允诺或单独行为说，有的认为合同行为。本司法解释明确了悬赏广告的法律地位。凡如悬赏广告报酬纠纷，可适用合同法规定处理。 悬赏广告成立后，其法律效果体现在二方面：一是行为人有权请求取得相应的报酬；二是有时出现完成悬赏广告行为，产生相关的知识成果，其归属如何？ 在实践中，需要思考一个问题：如数人完成悬赏广告行为的报酬如何确定？1、数人先后分别完成该行为的，除非广告中有特殊约定，一般应由先完成该行为的取得报酬请求权；2，数人共同完成的，或同时完成该行为的，可由数个行为人共同取得报酬请求权，等额取酬。 （三）合同签订地、摁手印之效力 第四条 采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。 第五条 当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。 【理解适用】 第四条是合同签订