南京市溧水房地产市场调研报告.doc

目 录 第一篇、深谋远虑，决战千里：市场形势研判 一、新政对溧水市场的冲击 6 二、近年来住宅与商铺价格趋势： 7 三、土地供求状况： 7 第二篇 洞悉市场：区域宏观经济及房地产现状分析 一、 溧水区域概况 8 1、 地理位置及行政区划分 8 2 、自然环境 9 3、 人口环境 9 二、 区域宏观经济分析 10 1、社会经济稳步发展 10 1.1、GDP稳步增长 10 2、固定资产投资持续保持高位增长 11 3、城镇居民生活水平不断改善 12 3.1、 城镇居民人均收入 12 3.2 、人均GDP同步增长，2006年人均GDP突破3000美元。 12 4、城镇居民生活质量不断提升 13 四、区域房地产运行质量分析 14 1、【房地产投资高速增长】 14 1.1、溧水房地产投资占GDP的比重超全国平均水平 14 1.2、从GDP增速和人均GDP来看，溧水房地产市场处于高速发展阶段 15 2、【房地产开发量】 16 3、【房价走势】 16 第三篇、知彼知己，百战不殆：区域项目现状分析 一、区域房地产市场特征分析 17 1.1、区域项目概况 17 1.1.1、区域楼盘产品价格及主力总价分析 20 1.1.2、区域楼盘主力产品类型面积分析 20 1.1.3、区域楼盘建筑风格和立面分析 20 1.1.4、区域楼盘营销手法与特征 21 1.1.5、区域楼盘客户群分析 21 1.1.6 区域商铺价格分析 21 1.1.7、区域代表项目分析 22 二、调研总结 27 第一篇、深谋远虑，决战千里：市场形势研判 一、新政对溧水市场的冲击 2007年以来，房地产市场风云变幻，一系列调控政策相继出台施行，融资政策日渐严格，全国各地楼市纷纷陷入僵局，销售进程急剧滑坡，卖方市场的抗风险能力下降，买方市场抗性增大。在“有形之手”与“无形之手”共同作用下的南京楼市，也遭受重创。 相关政策如下： 公积金贷款门槛抬高 07年连续6次加息 建存款准备金率年内8次上调 第二套房首付及利率提高 严格房地产开发贷款管理 南京“新十条”打击拒售 “一房一价”调控显效 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台 预售款专户监管制度建立 新版二手房买卖合同启用 《物权法》正式生效 严格控制出让土地规模 开发周期限定在３年左右 拿地不得“分期领证” 政策调控对溧水市场影响巨大： 溧水市场投资客较多，很多购买者手上都有两套住房，他们的购房目的是改善居住环境和投资，他们购房以贷款居多，“贷款门槛提高”使很多投资者购房受阻，削弱买方市场。 更多购房者持币观望，从07年11月开始，溧水市场的楼盘销售也受到不同程度的影响，例如水岸康城三期07.6开盘200多套，开盘一个月基本销售完毕，四期12月底开盘，共190套，至今只售20套，去化速度缓慢。 新政打击了购房者信心，形成连锁反应，由大城市的拒绝买房波及到中小城市，形成全国范围内的房势消极局面。 二、近年来住宅与商铺价格趋势 城北一片几家楼盘价格： 天人佳园 2500元/平米 明珠大厦 2800元/平米 中源 阳光城 3300元/平米 龙山佳苑 2700元/平米 城北一带目前均价不超过三千，吸引了一部分经济实力较弱的群体 城南三大楼盘： 水岸康城四期均价3500元/平米，最低价3200元/平米，最高价3700元/平米 广成东方名城二手房价格3800元/平米（三、四楼）（已售完） 水岸新都一期均价，小高3600元/平米，多层3200元/平米 城南一片未来升值空间巨大，吸引了一批投资客户 商铺投资热度不高： 商铺县城中心9000—12000元/平米 中山东路一带4500元/平米 南片新城区5000—6000元/平米 广城东方名城商铺一、二层联卖，售价6000元/平米，目前已全部售罄，经营状况良好。 商铺价格目前偏低，投资群体少，很多购买者希望自营，需求面积小。 三、土地供求状况 从04年底开始，溧水市场土地投放量都在40万平方米以上，07年已达到60万平方米的土地投放量，预估08年也会有不低于60万㎡的土地上市量。 从目前市场现状看，溧水人口太少（总人口46万，城区人口14万），购买力有限，明显粥多僧少，已然呈现供大于求的状况，房地产市场竞争异常激烈。 第二篇 洞悉市场：区域宏观经济及房地产现状分析 一、 溧水区域概况 1、 地理位置及行政区划分 溧水——百里秦淮源头的明珠，是一个物产富饶的国家级生态示范县区。公元591年建县，至今已有1400多年历史。 溧水是南京的南大门，距南京仅42公里，是南京国际空港第一县，总面积1067平方公里，人口41万，下辖八个镇，一个省级开发区 2 、自然环境 溧水是江苏省目前环境保护最好的地区之一。境内有 “江南小三峡”之称的胭脂河、天生桥，拥有“江南第一天池”的无想山、“十