南京江宁区麒麟镇项目市场调研报告.doc

委托单位： 南京明月建设集团有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司 报告日期：二00二年七月 天启开启 地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼 邮编：200030 电话：021 传真：021E-mail:key@81890.net 市 场 分 析  （一）南京总体市场综述： 从一季度交易情况来看，南京楼市持续升温：(市场管理处统计资料) 2002年以来，我市房地产市场的发展呈现出喜人的活跃势头。据南京市房地产市场管理处统计，2002年一季度已完成房地产交易案8147件，交易面积72.3万平方米，交易金额19.12亿元，分别比上年同期增长了65%、48%、33%；一季度完成商品房合同登记案6520件，合同登记面积72.6万平方米，合同交易金额24.7亿元，分别比上年同期增长26.1%、23%和19.4%。纵观良好的市场发展态势，主要表现在以下方面： 1、随着南京市房地产市场的逐步成熟，市场需求量不断放大，有效带动了房地产市场的活跃。今年一季度批准上市销售商品房92万平方米，为房市提供了较为充足的房源，为满足市场有效需求提供了保证。加上老百姓房地产消费的心理预期与心里承受力也在逐步成熟，市场表现出持续稳固的发展态势。 2、随着旧城区改造和拆迁工作的顺利展开，拆迁户的数量较往年有较大增加，这批消费群体中的一部分人，将目标对准了存量房市场，成为存量房市场重要的需求群体，由于拆迁补偿政策及时到位，有效推动存量房交易的发展。一季度，存量房交易4266件，成交面积30万平方米，交易金额6.47亿元，分别占季总交易量的52.36%、41.49%、33.84%。 3、房地产投资置业有所增加，随着银行利息率的下降，越来越多的投资者对投资房地产业充满信心，房地产业投资置业的兴起，为房地产市场的发展注入了新的活力。 4、今年以来，南京市房产部门在办事程序和服务功能方面下大力气进行切实的整改，市场、产权合署办公，梳理简化办事程序，完善服务功能，在很大程度上提高了办事效率，方便快捷的一门式服务体系，为房地产市场的发展提供了有效的保证。 南京消费者住房需求形态分析 （据南京市交易中心与博智营销顾问公司在春展会期间的消费者调研资料） 城东板块依然是消费者首选购房区域： 六大板块的购房选择意向从高到第依次是：城东板块、河西板块、江宁板块、城中板块、城南板块、城北板块。城东板块依然是消费者首选购房区域，高达 37.21% 的消费者有意向在此板块购房。但购房西移趋势日渐明朗，市政府的西移老城区居民战略得到了消费者的广泛认同，购房意向率达 26.18% ，紧随城东板块之后，比 2001 年的调研结果高出 7 个百分点；城中板块需求下挫，购房意向低于江宁。另外，分析表明，城东、河西是消费者认为最具升值潜力的板块。经过分析可知，把“增值潜力”作为购房影响因素的消费者，打算在城东与河西板块购房的分别占到 41.51% 与 26.42% 。 河西北片的楼盘最为热销： 从片区来看，河西北片的楼盘最为热销，河西北片的鼓楼区成为热点中的热点， 18.18% 的潜在消费者打算在此区域买房，是购房者最为向往的地区。城东板块的城东干道与中山门之间片区、河西南片对消费者也构成较大的吸引力，分别吸引了 12.82% 和 9.09% 的潜在消费者打算到此购房。江宁板块的汤山镇与城北板块的幕府西路片区相较而言关注度最低，只有 0.4% 的消费者喜欢这两片区的住房。 81―120平方米的住宅受到消费者的追捧 ： 面积在 81―120平方米的住宅受到消费者的追捧，是需求主向。 调查表明，分别有 31.69% 和 27.97% 的消费者希望购买 81 ― 100平方米与 101 ― 120平方米的住宅， 80平方米以下的住宅仅有 16% 的消费者表示会考虑购买， 60平方米以下的住宅需求量更小，仅占 1.94% 。 三室二厅住宅有最大的市场空间： 套型需求形式呈明显的多元化、个性化，多层消费格局已经形成，但三室二厅住宅有最大的市场空间，有 36.42% 的消费者有意向购买该套型。从消费者对“室”的选择来看，三室型住宅市场需求程度最高，一室、二室、三室、四室的需求比例为： 1 ：38 ：55 ：6 ；从消费者对“厅”的选择来看，数据显示，有 59.81% 的消费者认为二厅型住宅较为理想，比较适宜居住。 60万元则成为购房消费的临界点：