武汉南湖项目市场分析.doc

三. 区域房地产市场分析 区域市场分布 武汉由于历史上的交通问题天然被两江分割，未能形成典型性的中心城区与附中心城区的概念，而是形成较多的区域性中心，片区化分较多，较繁杂，依据市民传统将武汉市楼盘化分未如下几个片区，其中： 属于汉口区的有：盘龙城片区、后湖片区、金银湖片区、王家敦片区、永清片区、西北湖片区、沿江大道片区、硚口片区； 属于汉阳区的有：沌口片区、鹦鹉大道片区； 属于武昌区的有：积玉桥片区、徐东片区、青山片区、东湖片区、南湖片区、新南湖片区、光谷片区。 市场选择 1、综述 根据《武汉市城市总体规划（1996—2020）》，南湖组团是武昌4个综合组团之一，是未来武汉市重要的城市副中心，规划用地22.5平方公里，规划居住人口11—15万，辐射人口35万。南湖片区通过中环线将光谷高新技术开发区连接起来，具有得天独厚的交通优势。同时，也是距离武昌中心城区最近的超大居住组团之一。 南湖片区（尤其是紧临南湖、珞狮路以西区域）自然环境优美，东邻浩淼南湖，南有即将修建的水上公园和农业生态科技园。该片区人文资源丰富，武汉理工大学2000亩新校区即坐落于此，距离武汉大学、华中师范大学、华中农业大学等全国著名高校不过十分钟车程。 南湖片区的代表住宅项目包括：早期的南湖花园城（含若干项目）、丽岛花园、名都花园、风华天城。目前在售项目主要是金地.格林小城和大华.公园世家。 南湖片区历经十年发展，是大武昌地区三大板块中最早形成大规模集中开发的板块。原有的宝安南湖花园城总体定位偏低，大部分项目属于经济适用住宅和中低档商品住宅。1999年以“居住特区”作为市场定位的丽岛花园进入市场，带动南湖片区整体市场形象提升，“南湖板块”与“徐东板块”、“关山板块”成为大武昌地区最具发展潜力的三大片区市场。2002年名都花园、2003年风华天城项目相继入市，使南湖板块从项目规模到项目品质都达到了武汉市房地产市场的中高水平。2004年起，金地，大华等众多品牌开发商的加入，片区交通和配套的改善，使得本片区在形象，品质上都得到提升，获得了武汉客户的普遍认可，成为目前武昌客户的首选购房区域之一。 2、区域定位 本地块所处的南湖片区，具备极好的发展潜力，其区域的定位及项目在此定位下所处的位置，将是项目总体定位一个极为重要的部分。 我们认为，本片区的定位是以文化、行政、居住为核心的城市次中心，将是武汉难得的打造高尚住宅区的优势区域（CLD）。 （1）武昌的城市演进历史 武昌的城市演进，经历了一个显著的中心移动与扩散的过程。 最早，以司门口、阅马场区域为核心的老武昌，倚据长江航运，自然形成了繁华、密集的区域商业中心，这样的中心随人口的增长不断扩大，并据此孕育和发展了至今影响巨大的人群性格。 新中国的成立和湖北省省直机关以水果湖片区作为工作地点的确立，使原有的城市空间分布不得不发生了相应的变化，武昌的行政中心逐步向水果湖倾斜。不仅如此，由于原有的体制原因，众多省直“委办厅局”开始围绕各自的工作区域建造职工住房，并以无偿的形式分配给自己的职工。随着配套的逐步完善，越来越多的机关干部开始习惯于以水果湖片区为中心的城市布局——洪山广场的形成，无疑从空间形态上确认了这一变化。 水果湖与老武昌两个新旧中心的平衡，持续了相当长的一段时间，直到二桥的建成。 随着长江二桥的开通，一个新兴的区域中心逐步显现——徐东。由于徐东片区西接汉口，北靠青山，东连武昌南北向的快速干道中北路，其位置与交通的优势十分显著——对于武汉这样一个老城，快速的交通通达性无疑成为当时最有说服力的要素之一。也正是由于这样的以交通为特征的片区优势，徐东的发展更多的呈现线性的扩张走向，沿徐东路两侧不断发展，并开始向中北路继续延伸。徐东商业氛围逐步丰满，尽管其商业完全不同于老武昌、水果湖片区的结构，但这样的商业形态与日益增多的居住人口的时代化的生活需求一致，使片区保持了良性的发展态势。徐东作为水果湖北向的一个城市次中心，基本已经得到确认，并正不断发展。 紧随其后的，是武昌另一个试图形成的区域中心——光谷。依托高校众多、科研院所众多的优势，大量的高科技企业落户光谷，使其成为武汉城区内最有影响力的两个开发区之一。但是，这个位于水果湖东向的期望中的次中心区域的发展似乎并不十分顺利。以鲁巷广场为核心的区域布局由于覆盖面太大，距离武昌原有中心区域太远，发展的速度落后于大众的期望值——这与光谷片区良好的市政基础设施建设并不矛盾，区域的成熟并非仅靠基础设施所能解决——卓刀泉到鲁巷广场之间似无定义的空间距离，让人感觉到脱离了城市，这与武汉市民的喜好取向产生差距。 ?（2）城市的空间分析与发展解析 事实上，武昌已经及正在形成的城市次中心呈现了明显的规律性： 以水果湖为中心，西向，由于深厚的历史底蕴和连续的城市连接，老武昌中心区作为一个城