永川AC世纪城招商策划提案.doc

重庆◆永川 财富广场招商策划提案 策德投资 2006年09月18日 第一章 市场分析 一、城市规划背景 永川市位于重庆西部地处重庆、内江、自贡、泸州、南充等大中城市的中心地带，背靠四川腹地，面临三峡库区，处于成渝经济走廊、长江上游经济带构成的“A|”形经济骨架的重要结点，是出入四川、重庆、云南、贵州、西藏的五省通道，通江达海，历来为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心是重庆的二级经济圈，即将升级为重庆正式辖区，势必成为渝西经济走廊上的地区性中心城市， 根据城市远景规划，到达2005年，永川的国内生产总值将达到103亿元， （数据来源于永川年鉴） 城镇化水平将提高到45%，主城区人口达到30万，城市的建成区面积达到31平方公里。2010年，永川将初步建成大城市的框架，国内生产总值将达到180亿元，城镇化水平达到59%，主城区人口增加至43.6万，城市建成面积扩大到45平方公里，到达2015年，永川市将实现其城市化梦想：全面建成渝西的现代化大城市，成为渝西的经济文化中心。 财富广场永川新城人民大道与 大道交汇处，北临水体公园、大学城，西临市政府，周边体育馆、大型商场、高档住宅小区一应俱全，为永川市政府鼎力打造的CBD、CLD核心地带。根据永川市政府网点规划，将着力沿人民大道，以市政府为核心，打造永川新城商圈，形成与渝西广场、环城西路三足鼎力的三大商圈。永川新城，城市重心北移的必然，新商圈代表城市发展的未来。 二、地产市场分析 1. 竣工面积及销售面积分析 永川市近几年房地产投资额逐年上升，2001年上涨49%，2002年上涨18.7%。由于2003年“非典”事件，对整个房地产投资造成一定影响，上涨幅度比较缓慢。经过2004年的蓄势期，2004年已经有大量开发商进入永川市场，如航大、阜康、五洋、江山等， 从2005年开发，永川房地产供应量在迅速放大，目前在开发区以有20多个在售楼盘，市场供应量在150万方平方米左右。 单位：平方米、万元 年 度 投资额 指数 施工面积 合计 指数 住宅 指数 2000 30464 197.3 854390 207.1 651570 257.3 2001 60118 123.1 1028145 120.3 726626 111.5 2002 73985 141.8 1675477 163.0 1203566 165.6 2. 竣工面积及销售面积分析 竣工面积方面来看，2002年增长幅度较大，上涨38.6%，而2003年却出现下滑，下滑4%，说明市场上或许出现了一些大型项目处于在建中，或许出现了“烂尾楼”工程。但从表现来说应该是非住宅项目，如商业项目——汇龙商城就是“烂尾楼”，华创新天地项目目前因为资金链问题工程进度迟缓而影响了招商、销售的进行。住宅部分，2002年上涨43%，2003年上涨5.8%，从2004年开始，随着开发区项目的放量加速，开发项目同质化严重，竞争将十分激烈。 单位：平方米 年 度 竣工面积 销售面积 合计 指数 住宅 指数 合计 指数 住宅 指数 2001 505280 152.1 347225 130.8 349184 126.3 276529 115.1 2002 823248 162.9 611835 176.2 627137 179.6 518671 187.6 2003 790754 —— 649848 —— 719886 —— 605830 —— 3. 空置面积分析 根据以上图表对空置面积的描述，我们对空置一年以上部分进行分析。2003年随着销售面积的上升，空置面积也随之上升，随着城镇化进程加快，商业环境的转变，市场供应量的迅速增强，住宅空置率会有所提高，商铺空置率会所有降低。 单位：平方米 年 度 空置面积 其中空置一年以上 合计 指数 住宅 指数 合计 指数 住宅 指数 2000 124621 252.4 73824 302.9 13597 97.5 3211 683.2 2001 151485 121.6 62333 84.4 42080 309.5 2383 74.2 2002 235549 155.5 112151 179.9 75631 179.7 17437 731.7 4. 重点楼盘产品类型统计 项目名称 项目地点 产品类型 金港明珠 开发区人民北路 一期全是多层、二期有高层 天之韵·花园 开发区汇龙二转盘前行200米 大部分是多层，少量高层 萱花映象 老城区萱花之路 全部是多层 龙海·锦绣花园 开发区汇龙大道一、二转盘之间 全部是多层 海棠世家 老城区西大街（家电市场内） 高层为主、多层为辅 嘉信广场 开发区望城北路东段 高层商务酒店 名豪杨