江门中天城市广场投资收益分析报告.doc

江门中天城市广场投资收益分析报告 中天城市广场项目，初步规划地下2层，地上3层，总建筑面积约25000平方米，其中地下建筑面积11000平方米，地上建筑面积14000平方米。建筑面宽123米，进深45米，首层建筑面积5000平方米，二层三层建筑面积各4500平方米。 项目总投资成本预计1亿元，其中土地成本1400万元，建造成本8200万元，电梯及中央空调400万元。 根据目前的项目情况，并结合市场的信息，对本项目按“整体出租、持有经营、整体销售、分散销售”四种方案进行投资收益测算： 整体出租 投资收益测算 租金收入：可出租面积19000㎡，租金每3年递增5%。 收益测算：按国翔公司初步提出的40元/㎡起始租金的方案，内部收益率为5.71%，财务净现值626万元，动态投资回收期13.34年。（详见附表1） 整体出租，投资1亿，租金每3年递增 序号 项 目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 1 现金流入 212822007 　 9120000 9120000 9120000 　 198322007 　 9120000 9120000 9120000 　 　 　 　 　 2 136535026 100000000 1538040 1538040 1538040 　 100000000 100000000 　 　 　 　 　 510720 510720 510720 　 　 1027320 1027320 1027320 3 -100000000 7581960 7581960 7581960 4 累计现金流量 　 -100000000 　 5.71% 财务净现值（5％，元） 6262462 动态投资回收期（年） 13.34 租金单价 40.00 整体出租优劣势分析 优势：操作方式简单，不用投入精力在后续招商及运营上，无需承担后续经营管理风险。租金收益稳定，不受经营业绩影响，可以使我司获得持续稳定的现金流。 劣势：租金递增幅度受到限制，不能分享良好经营业绩以及物业持续升值带来的收益。 持有经营 投资收益测算 运营成本：根据初步测算，第一年运营管理成本300万元，即10元/㎡，每年递增5%。 租金收入：租金单价50元/㎡，出租面积19000㎡，租金增幅每年5%，受项目规模及进深等限制，保持高出租率较困难，出租率按85%的平均水平测算。 收益测算：内部收益率为5.62%，财务净现值570万元，动态投资回收期14.03年。（详见附表2） 持有经营 序号 项 目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 1 现金流入 309842948 　 9690000 　 295922948 　 9690000 　 　 　 　 　 2 230602260 3999480 4253454 4520127 　 　 　 　 　 　 3000000 3150000 3307500 　 　 542640 569772 598261 　 　 456840 533682 614366 3 5690520 5921046 6163098 4 累计现金流量 　 　 5.62% 财务净现值（5％，元） 5704019 动态投资回收期（年） 14.03 租金单价 50.00 持有经营优劣势分析 优势：随着物业的持续增值，租金增幅可观。 劣势：项目进深太深，招商难度大，后续经营难度大，保持高出租率较困难。需组建招商队伍和运营管理队伍，并承担后续经营过程中的风险。 整体销售 投资收益测算 销售收入：项目整体销售，地面商业售价按6000元/㎡，地下室售价按4000元/㎡测算，总销售收入1.28亿元。 收益测算：内部收益率15.62%，财务净现值964万元，投资回收期1年。（详见附表3） 整体销售 序号 项 目 合计 第1年 第2年 1 现金流入 128